不動産投資をしても、必ず成功するわけではありません。中には経営に行き詰まり、破綻に追い込まれる方も少なくありません。例えば、収益物件の場合、購入して数年が経過すれば、運営が思うように行かない物件も出てきます。
代表的なのが、家賃収入が返済額を下回り、いわゆる「逆ざや」の状態に陥ること。
空室対策や家賃の増額など、賃貸経営における様々な施策を講じることが求められます。しかし、これらの策が功を奏しないこともあります。逆ざやが長期間続くと、返済が出来なくなり、最悪の場合、自己破産に追い込まれることもあります。
そうならないようにするため、もしアパートローンの返済が厳しくなったときは具体的にどのようにすれば良いかをまとめてみました。
管理の見直し
賃貸マンション・アパートの経営では、管理の質が成功の鍵を握ります。
空室が埋まらなくなり、賃貸経営に行き詰まった場合、最初にやるべきことは管理会社に行って担当者と綿密に相談することです。空室がなぜ埋まらないのか、解決策は何かを一度話し合ってください。
担当者が変わって空室が埋まらない
大阪市阿倍野区に住むAさん（仮名）は大阪府東大阪市に賃貸マンションを保有していましたが、空室が増え続け埋まらないという悩みを抱えていました。Aさんは解決のため、管理会社に足を運んで話をしたところ、元々の担当者が退職し、新しい担当者は状況把握をきちんと出来ていない状態でした。色々や悩んだ末に、Aさんは知人から紹介された別の管理会社へ管理を切り替えることにしたのです。管理会社を変更すると、空室が埋まり、賃貸経営は回復しました。
サブリース会社が倒産
大阪府豊中市に住むKさん（仮名）は、大阪市平野区でアパートを所有していました。しかし、大きな問題が起こったのです。Kさんの物件は購入時にサブリース会社による一括借上げが行われていましたが、その会社が倒産し、運営会社がなくなってしまいました。Kさんは地元の管理会社に相談し、運営の切り替えを行いました。この結果、サブリース会社の時代よりも収入が増加しました。
これらの事例から分かるのは、管理会社との協力関係の重要性です。特に大阪のような競争の激しい市場では、信頼できる管理会社との連携が不可欠です。うまく連携ができないのであれば、管理会社の変更も視野に入れるべきでしょう。これが、賃貸経営のいち早い回復につながることもあります。
金融機関に相談
金融機関との協力も、不動産経営で返済問題に直面した際の重要な解決策の一つです。返済が難しくなった場合、銀行との交渉を適切に行うことが必要となってきます。
家賃が下がって返済が苦しい
大阪市淀川区に住むWさん（仮名）は、大阪府堺市に賃貸マンションを所有していましたが、入居者の入れ替わりに伴い家賃が下がり、返済に苦しむようになりました。彼は融資元のスルガ銀行に相談し、金利の交渉を試みました。当初は思うような対応を得られなかったものの、破産を避けるために粘り強く交渉を続けた結果、金利の引き下げに成功しました。
リフォームの資金がない
また、大阪府茨木市に住むHさん（仮名）は、福島区で老朽化した賃貸マンションを運営していました。リフォームが必要でしたが、そのための資金が不足していました。彼は銀行に相談し、一定期間、元金の返済をせず利息のみを支払う「元金返済据置」を1年間行うことで合意しました。これをリスケと言います。この期間中に家賃収入でリフォームを行い、現在は満室で経営しています。
これらの事例から分かるのは、金融機関との良好な関係がいかに重要であるかです。銀行は、融資した資金を利子と一緒に回収するのが仕事です。交渉は、決して簡単ではありません。しかし、返済が困難になった場合には厳しくても交渉するべきです。そうしないと、生き残ることは出来ません。金利の引き下げや返済条件の見直しは、経営を立て直すため多くの不動産投資家や経営者が行っていることです。決して恥ずかしいことではありません。
特に、大阪のような競争の激しい不動産市場では、このような交渉が成功のカギを握ることもあります。
不動産会社に売却を依頼する
家賃収入の減少により返済が厳しくなった賃貸マンション経営は、とても難しいです。不動産会社や長年大家業を営んでいる方なら対処できるかもしれませんが、一般の方にとっては難しいでしょう。
そして、賃貸経営が上手くいかなくなった物件は、何もしなければ状況は悪くなる一方です。こういう状況になれば、物件を売却することも検討すべきでしょう。収益不動産を専門に取り扱う不動産会社に相談すれば、いくらで売却出来るかの査定を無料でしてくれます。
売却を検討する時は、ローンの残高、税金、仲介手数料などの経費を含めた総コストを計算し、損をしない価格で売却できるかをシミュレーションしてください。現状のままでは損をせずに売却することが難しい場合は、先に述べた空室を埋めてから売るなどの方法を模索するのが良いでしょう。
ローン返済が家賃収入を上回る
兵庫県尼崎市にお住まいのRさんは、大阪市東淀川区にある古い賃貸マンションを所有していました。家賃収入が年々減少したせいで、現在の需要に対応できるリフォームを行う資金もありません。そして、ついにローン返済が家賃収入を上回り、自己破産も視野に入れる状況になってしまいました。しかし、不動産会社に相談した結果、想定以上の高額で売却することができたのです。
この事例からも分かるように、状況が厳しいと思われる場合でも、不動産会社の助言を得ることで思わぬ解決策が見つかることがあります。賃貸マンションの経営が困難に陥った際は、まず不動産会社に相談し、売却の可能性や価格、改善策などを総合的に検討することが重要です。プロの意見を聞きながら、経営状況の改善に向けた実行可能な計画を立てましょう。積極的に動くことが、経営難からの脱出への鍵となります。
ローンの返済が厳しくなった物件を所有されているみなさまにとって、今回の内容が参考になれば幸いです。もし、関西で売却を検討されている方がいらっしゃいましたら、弊社にご一報いただければと思います。
