「親から相続した一棟賃貸マンションが、古くなり空室も増えている。この際、新築に建て替えて再び運営するべきか、それとも売却してしまう方が良いのか？」という悩みを、多くの地主の方々やマンションを所有する方々が抱えていると思います。
この悩みに対する答えは所有している物件環境によっても変わり、簡単に出せるものではありませんが、どう判断するべきかをまとめてみました。
築古の賃貸物件市場は現状どうなっているのか？
大阪府の賃貸物件の約20％が空室
賃貸マンション・アパートの空室率は、全国で上昇しています。
大阪府をはじめ近畿地方も例外ではありません。例えば、大阪府の賃貸物件は、その約20％が空室となっています。この数字は年々増加傾向にあり、不動産市場における重要な課題となっています。
この空室率を押し上げている要因の一つに、毎年大量に供給される新築物件があげられます。過去10年間においても、相続税対策として新築マンションやアパートが数多く建設されました。こうした新築物件の増加は、特に築年数の古い物件に大きな影響を与えています。つまり、新しい物件の供給によって、築古の物件から入居者が流出してしまうのです。
さらに、築古物件の大半は、外観が古いだけでなく、内装や設備においても現代の賃貸ニーズにそぐわないケースが多く、新規の入居者からも敬遠され、空室を埋めにくくなっています。
昭和を感じる設備で入居が決まらない
大阪府枚方市のMさん(仮名)はお父さんが40年以上前に隣町の大阪府寝屋川市に賃貸マンションを建設し運営してました。3年前にお父さんが亡くなられMさんが相続し運営することになりました。
しかし、空室が目立ち一度空くと次の入居者がなかなか決まりません。現地に行くと、トイレは和式、風呂はバランス釜です。それ以外の水回りなどの設備も昭和の時代を感じる古臭いもので、さすがにこれでは今の若い人は入居しないだろうなと感じました。更に雨漏りが発生したり、給水ポンプが故障するなど修理が家賃を上回る月も何度かありました。
Mさんは管理を依頼している不動産会社に相談しましたが、近隣に新築物件も増えてきており、古いマンションは少々家賃を下げても入居者が決まらない、壊して新しいマンションに建て替えたらどうかと提案をされました。しかし、そうなると新たに借金をする必要が出てきます。
相続で引き継いだが、それほど賃貸経営にやりがいを感じてないMさんは、どうすればよいのか答えが出せず悩んでいます。そうしているうちに、今度は水道管の漏水が発生し、修理に結構な金額がかかってしまったそうです。
一棟賃貸マンション・アパートを建て替えることのメリットとデメリット
建て替えで長期にわたり安定経営
不動産賃貸業の主要な戦略の一つとして、既存の建物を取り壊し、新築物件に建て替える方法があります。この手法で成功した地主や不動産投資家は、たくさんおられます。
新築の賃貸マンションは、デザインも今風で最新の設備を備えており、入居者の集客が容易になるという大きなメリットがあります。さらに新築物件は修繕が少なく、長期にわたり安定した賃貸経営を実現することが可能です。
しかし、建て替えにはいくつかのデメリットも存在します。
一つ目の懸念事項として地域によっては新築物件の供給過多が発生し、新築であっても満室にならないケースや、適正な家賃設定が難しいケースも発生しています。
また、建て替えを行うためには、現在の入居者に退去してもらう必要があり、これには時間とコストがかかります。
最近は、解体費用も高騰しています。特に古い賃貸マンションはアスベストが使用されているケースが多く、そうなると解体費用は更に高くなります。
アスベスト使用で解体費用が高額に
大阪府八尾市にお住まいのKさん(仮名)は、大阪市平野区の古い賃貸マンションを相続しました。築50年以上が経過し老朽化が著しく建て替えることを検討していました。
しかし、解体の見積もりを取る中で、構造部分の鉄骨に吹付けアスベストが使われていることがわかりました。そのため解体費用が想定していた金額より遥かに高額になり、想定してる収支予測が合わなくなってきています。どうするべきか。Kさんは悩んでいます。
費用・収入・法令の面からも慎重に検討
建築費用の高騰も、建て替えにおいて頭の痛い問題です。経済状況や材料費の変動により、建築コストは予想以上に高くなる可能性があります。
また、建て替え工事中は賃貸収入が途絶えるため、一時的な収入の減少を覚悟する必要があります。
さらに、法令の変更により、以前と同じ規模の建物を建設できないケースも存在し、計画段階での注意が必要です。
このようにメリットとデメリットを良く理解した上で、建て替えるか否かを慎重に判断されたほうが良いでしょう。
一棟賃貸マンション・アパートを売却するメリット・デメリット
相続をキッカケに売却する方が増加
最近、賃貸マンションやアパートを相続した人は、自分で不動産経営・管理するより売却することを選択する方が増えてきています。
相続によって不動産を取得したものの、賃貸マンションやアパートの不動産管理に興味が持てず、売却される方。お子さんが遠方に住んでいたり、不動産経営に興味がないのでいらないと言われ、相続より売却を選択するマンション所有者の方も多いです。
また、売却をすると、一時的に大きな現金を手にすることができます。そのため、相続したけれど不動産管理よりやりたい事業がある方はその資金に、相続するよりリタイヤ後の人生を充実させたいと老後の資金として売却を選択する方もいらっしゃいます。
賃貸マンションやアパートの運営経営・管理は事業です。興味が持てない方には、面倒なだけかもしれません。その場合は、売却するのも一つの方法です。一度よく考えてみられては、いかがでしょう。
収益物件の売却利益で住宅ローンを完済：京都市西京区のDさんの事例
京都市西京区にお住まいのDさん(仮名)は、実家近くにある京都府宇治市にある賃貸マンションを相続しました。それほど古い物件ではなく、入居率も悪くはありません。
しかし、Dさんは京都市内にある某大手企業にお勤めで、仕事が忙しく帰宅が深夜になることもしばしば。休日にゆっくりと寛いでいるところに管理会社から連絡が入るのが煩わしく、特に不動産経営・管理に関心もないので売却することを決意しました。
売却した利益で住宅ローンを完済できたので、Dさんにとっては一石二鳥でした。
安定収入がなくなっても大丈夫か？
しかし、賃貸マンションの売却にはいくつかのデメリットも存在します。
一つの大きな課題は、先祖代々の土地を手放すことへの心理的な負担です。長年家族が所有してきた土地や物件を売却することには、感情的な抵抗を感じる人も少なくありません。
加えて、売却後は毎月の家賃収入が得られなくなるため、安定した収入源を失うことになります。
また、売却益に対する税金の問題も無視できません。特に相続した賃貸マンションは、簿価が低く高額な税金がかかることも少なくありません。当然ながら大きな売却益が出れば税金も高くなります。
このように賃貸マンションの売却は、大きな現金を得れるメリットがある一方で、感情的な問題や税金の負担、安定した収入源の喪失といったデメリットもあります。
メリット・デメリットを考慮し、売却するべきか否かを慎重に判断する必要があります。
収益物件を建て替えるか、売却するかを判断する最適な方法とは？
立地と意欲
賃貸マンションを保有し続けるか、売却するかの判断するには次のように考えるのはいかがでしょうか？
一つの重要な判断基準は立地条件です。
駅前などの一等地や、将来的にも賃貸需要が高いと予想されるエリアにある不動産は、売却するには惜しい価値があります。こういう場所は不動産の価値が時間とともに増加する傾向にあり、長期的な賃貸経営に適しています。
もう一つの考慮すべき点は、所有者自身の意欲です。
賃貸経営に対する熱意と情熱があれば、不動産の保有と管理は成功する可能性が高まります。
所有者は賃貸経営に関心があるが、立地条件が良くない場合はその物件を売却し、より有利な地域で新たな投資を行うことも一つの方法です。
先祖伝来の土地を売り、駅前の収益物件を購入：大阪市羽曳野市のYさんの事例
大阪府羽曳野市在住のYさん(仮名)は大阪府藤井寺市に賃貸マンションを所有していました。
この物件は駅から遠く、空室が出てもなかなか埋まりません。老朽化も進み、仮に建て替えても上手く運営する自信はありませんでした。
しかし、Yさんは賃貸経営そのものには魅力を感じており、なんとか続けていきたいと思ってました。
先祖伝来の土地に建てたマンションを売却するのは相当悩みましたが、思い切って売却し、その資金を頭金に駅前に新しい物件を購入しました。
新しい物件はずっと満室で稼働しており、Yさんは充実した日々を送っています。
賃貸経営には向き不向きがある
Yさんのように賃貸経営に積極的な人はこういう方法がありましたが、所有者が賃貸経営に対してあまり興味がなく積極的でない場合は所有し続けることは重荷にしかなりません。
賃貸経営は個々の性質や能力によって向き不向きがあり、すべての人に適したビジネスモデルではありません。賃貸経営に向かない、興味がない場合は売却して現金化し、そのお金をご自身が関心のある別のことに使うほうが遥かに有意義でしょう。
その物件の立地と、所有者自身の賃貸経営への意欲、この2つが建て替えるか売却するかを判断する一番大きな要素です。
この2つを中心に、複数の要素を総合的に考慮し、賢明な判断を下すことが重要ではないでしょうか。
自分や家族にとって最も適した道を選ぶ
建て替えるべきか、売却するべきかの選択は、それぞれにメリット・デメリットがあります。
大切なのは、自分自身や家族にとって最も適した道を選ぶことです。
特に注意すべきなのは、何もせずそのまま物件を放置することが最も避けるべき選択であるという点です。たとえ建物が古くても、そこに住む人々には快適な住環境を提供するのが、物件所有者としての責任です。また、物件がすべて空室状態であっても、そのまま放置すれば、地域の治安や景観に悪影響を及ぼす可能性があります。
そのため、建て替えるか、売却するかなど、迅速な決断が求められます。
建て替えを選択する場合、新しい物件が魅力的な住環境を提供し、賃貸市場での競争力を高める可能性があります。一方で、売却する場合、一時的に大きな現金を得ることができますが、長期的な収入源を失うことになります。
どちらの選択も、現在の市場状況、物件の状態、個人の経済状況、将来の計画など、多くの要素を考慮に入れる必要があります。
最適な方法を選択するには、全ての要素を慎重に検討し、長期的な視点を持って判断することが大切です。
賃貸マンションの管理や運用は大きな責任を伴いますが、適切に対応することで、その価値を最大限に高めることが可能です。
自分自身の状況と目標を明確にし、賢明な選択を行ってください。
