昔から日本において、地主の相続税対策といえば賃貸マンションやアパートを建てて運営するのが一般的でした。また昨今は、不動産投資が大ブームとなり、普通のサラリーマンが融資を受けて賃貸マンション・アパートの経営に乗り出す人が増えています。
以前は、とりあえず管理会社に丸投げしておけば、それなりの利益を得ることが出来ました。しかし、最近はなかなか利益を出すことが難しくなってきています。中には、賃貸マンション・アパート経営が行き詰まり、破綻する人も増えてきました。今後、日本は人口減少に向かうなど、賃貸マンション・アパート経営の環境がますます厳しくなって行くことが予想されます。
そこで今回は、普通の素人が賃貸マンション・アパート経営をしても勝てるのか？保有を続けるべきか、売却すべきかについてまとめました。
是非ご一読ください。
少子高齢化と空室率の増加の影響
日本の少子高齢化は、不動産市場、特に賃貸マンション・アパート経営に大きな影響をもたらすことは間違いないでしょう。すでに地方では、人口減少が始まっています。
そのため、賃貸マンション・アパートの空室率が年々高くなってきており、新しい入居者を見つけることがどんどん難しくなってきています。場所によっては、新築でもなかなか入居者が決まらない物件も増えてきているようです。
この傾向は、今のところ地方都市の中でも人口減少が著しい一部の自治体に見られますが、人口減少が進む今後は日本全国の主要都市でも同じような現象が見られるでしょう。
大阪で増え続ける新築の収益物件
相続対策に、投資ブームで新築増加
少子高齢化、人口減少が進むのにもかかわらず、新築の物件は次々と増えています。相続対策などでアパートを建てる人が増加してること、一般の人の間で不動産投資がブームになっていることなどがその背景にあります。建築費も高騰しており、なかなか採算が合わないようですが、人口が減っているのに新築がどんどん増えるという傾向は、今後もしばらく続きそうです。
新築でもなかなか決まらないのに、中古物件を持っている人は今後の賃貸マンション・アパート経営はますます厳しくなっていくでしょう。
新築物件に囲まれた築30年の物件
大阪府松原市にお住まいのOさんは、大阪府柏原市にアパートを所有していました。
築30年くらい経っていましたが、色々工夫をしてきれいに管理をしていました。しかし、近隣に新築のアパートが次々と建設され、空室が出ても次の入居者が決まらなくなっていきました。
Oさんはご自身のアパート経営に自信をなくし、売却することにしました。
買ったのは、地元の不動産会社でした。
収益物件のトレンドの変化
人気設備を取り入れてますか？
中古の物件をお持ちの方に質問したいのですが、あなたの保有している物件には下記の設備のうちいくつ備え付けられてるでしょうか？
・宅配ボックス
・オートロック
・TVモニター付インターフォン
・温水洗浄便座
・浴室内乾燥機
一つもないというオーナーさんがいれば、今後の賃貸経営を考え直したほうが良いです。入居者が賃貸物件に望む設備や仕様は、どんどん変化してきます。この物件のトレンドについて行けないという方は、そもそも賃貸経営を行う資格はないと言っても過言ではないでしょう。もし借り入れの返済があるなら、破綻予備軍の一人です。
古くさい物件は入居者から見放され、今後どんどん空室率は増えていきます。
放ったらかしで空室だらけのマンションは買い叩かれる
神戸市長田区お住まいのIさんは、神戸市須磨区に賃貸マンションを保有していました。Iさんのお父さんが建てられ、相続したものです。管理会社に任せっぱなしだったのですが、最近は空いても次の入居者が決まらなくなりました。
このマンションは、30年以上前に建てられたワンルームマンション。トイレと風呂が同じ部屋にある3点ユニットと呼ばれるものでした。オートロックはありますが、長い間壊れていて使えません。
管理会社に相談に行くと、オートロックを直し、外壁を塗装し、宅配ボックスを設置する大規模修繕の提案をされました。金額はかなり巨額になりますが、それをすれば絶対に埋まるのかとの問いに管理会社は曖昧な返事をするばかりでした。
元々賃貸経営に関心がなかったIさんは、物件を売却しました。空室が多かったので思ってた金額より、かなり安く買い叩かれたようです。
大家業の地主比率減少、宅建業者の増加
先祖伝来の土地を受け継がない世代
元々は賃貸マンション・アパート経営というと地主の人が、先祖伝来の土地に賃貸マンションやアパートを建てて運営するというのが一般的でした。銀行も積極的に融資をして、それをサポートする管理会社という仕組みができて、地主は銀行から資金を借りてアパートを建てて管理会社に丸投げしておけば毎月家賃収入が入ってきました。賃貸需要も多かったですし、周りもそういう物件だったので、それで特に問題がなかったのです。
しかし、相続などで世代が変わり、先祖伝来の土地を守らねばという意識も低くなり、売却する人が増えました。
競合は不動産のプロ
そういう物件を購入するのは、誰なのか？一番多いのは宅建業者、つまり不動産会社です。現在、大阪府の場合は、中古の賃貸マンション・アパートの買主の6割前後が宅建業者です。おそらく、他の地方もそれほど変わらないと思います。6割が宅建業者、残りも建設会社、リフォーム会社、宅建業者の代表者の資産管理法人など不動産のプロの割合が非常に高いです。
プロですから、当然に安くリフォームをする方法、どのような設備が今の入居者に求められるのかなどの知識、賃貸会社などとのネットワークなど素人の大家さんには太刀打ちできない知識やノウハウ、人脈があります。
その人達と競合して勝てるのかということを、考えていく必要があります。
このまま運営すべきか、売却すべきかを決断する時期が来た
このように素人の大家さんがこのまま賃貸マンション・アパート経営をしていくには環境はどんどん厳しくなってきています。
では、今物件を持っている大家さんはどのようにしていけば良いでしょうか？
1：そのまま運営する
今後、大家業を続けていくことを選択されたなら、相応の覚悟を持って取り組むべきでしょう。入居者から見ると、大家さんがプロなのか、素人なのかはどうでも良いことです。自分の条件に合う物件があれば、そこを借りるのです。
むしろ素人の大家さんの物件より、最新の設備を備えた大手不動産会社の物件を好む傾向があると思います。
このような競合物件に勝てる賃貸マンション・アパート経営をするべく、日々勉強し行動するなら、そのまま運営を続けて、入居者や近所の人達に愛される物件を維持してください。
2：売却する
不動産賃貸業は、誰にとっても向いているビジネスではありません。先に述べたように、今後の賃貸マンション・アパートの市場環境はますます厳しくなっていきます。ここで競合物件と競って勝てる自信がないなら、早めに売却することをお勧めします。
賃貸マンション・アパートの価値は、入居率が良いほど高いです。空室が増えて埋まらないようになった物件は、間違いなく買い叩かれます。
銀行借入がある場合は、放っておけば破綻するケースも少なくありません。実際に、破綻して家族がばらばらになった人を数多く見てきました。先祖伝来の土地を、自分の代で手放してもよいかという悩みがあるのは分かります。しかし、早めに売却して本当に自分がやりたいことを行うほうが長い人生、ご自身にも家族にも良いのではないでしょうか？
是非、早いうちに判断して動かれることをお勧めします。
なにかお手伝いできることが、あればいつでもご相談ください。
