一棟賃貸マンション・アパートの売却を成功させるためには、多くの要素が関わってきますが、特に重要なのが「接道」です。
物件がどのような道路にどれくらい接しているかによって、その不動産の価値は大きく変わります。接道条件は、敷地へのアクセスや建築の可能性、さらには緊急時の対応能力に直接影響を及ぼし、購入希望者や投資家からの評価を左右する重要なファクターです。
この記事では公道と私道、建築基準法上の道路の有無、再建築不可の物件など収益不動産売却に必要な道路の知識を解説します。
公道と私道の違い
公道
公道は一般的に国や都道府県、市町村などの地方公共団体によって所有され、管理される道路です。国道とか市道などと呼ばれているものが、これに該当します。
私道
私道は、個人や法人、特定の団体など私的な所有者によって所有される道路です。維持管理は原則として所有者が行いますが、自治体などが実質上の管理者になってる所もあります。
私道は所有者の私有地内に位置するので、第三者が利用する場合は所有者の承諾が必要なケースがあります。
不動産取引の現場でよく問題になるのが、私道の掘削同意です。水道管やガス管などを通すのに掘削する必要がある場合、所有者から同意書を貰う必要があります。しかし、同意が貰えなかったり、法外な金品の要求をされるなどのトラブルが起こっています。
建築基準法上の道路
公道も私道も、「建築基準法上の道路」としての資格を持つかどうかは別の問題です。「建築基準法上の道路」とは、建築基準法に定められた要件を満たす道路のことを指します。公道であれ私道であれ、その道路が「建築基準法上の道路」であるかどうかが、敷地に建物を建てる際の要件となります。
敷地の接道義務
建築基準法では、新しく建物を建てる場合、敷地が道路に2メートル以上接している必要があると定めています。
しかし、共同住宅のような特殊建築物は、4メートル以上接している必要があるとほとんどの市町村の条例で定められています。
大阪市中心部にある某所の土地は、ずっとコインパーキングになっています。間口は狭いですが、都心なのでペンシルビルかマンションを建てた方が、収益性が良くなるのにと誰もが思います。
でも、その土地には致命的な問題があります。間口が、3.9メートルしか無いのです。あと数センチで4メートルに届くのですが、市の条例の基準を満たしてないのでビルやマンションは建てられないのです。
建築基準法上の道路の種類
安心して売却できる道路の種類
建築基準法では、道路を次のように分類しています。
1項道路
幅員４メートル以上です。
建築基準法第42条1項第1号の道路
道路法による道路(国道、都道府県道、市区町村道等の公道)
同条第1項第2号の道路
都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法等によって築造された道路。
同条第1項第3号の道路
建築基準法の施行日〔昭和25年1月23日。それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定された日(基準時といいます。)〕現在既に存在している道(公道・私道の別は問いません。)
同条第1項第4号の道路
都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの。
同条第1項第5号の道路
一般の個人や法人が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。(一般に「位置指定道路」と呼ばれています。)
このどれかに該当している場合は、再建築も全く問題ないので売却時も安心して売ることができます。
第42条第2項道路は要注意
建築基準法第42条第2項道路：基準時(第1項第3号に同じ。)現在既に建築物が立ち並んでいた幅員4m 未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。 (公道・私道の別を問いません。一般に「42条2項道路」又は単に「2項道路」と呼ばれています。)
４メートル未満の幅員の場合は、中心線から2メートル後退したところが敷地と道路の境界となります。これをセットバックと言います。この間は、自分の所有する土地であっても建物を建てることはできません。
セットバックの落とし穴
神戸市西区にお住まいのBさんは兵庫県明石市に賃貸マンションを持っていましたが、売却することにしました。敷地も広いので良い価格が付くと期待していましたが、思ったほど伸びません。
どう言うことかと聞くと、土地の面積は広いけどセットバックする部分を引くと、実際に使える面積がかなり減るのが原因とのこと。前の道路も、自分の敷地でセットバックしていたとのことでした。
サイトで所有物件の前道を調べる
最近は、市町村などのウェブサイトで道路台帳を公開していることが多く、自分の物件の前面道路が建築基準法上のどの種類の道路に該当するかをオンラインで簡単に確認できます。この情報は、建物を建てる際や不動産を売買する際に重要な判断材料となります。
是非一度、ご自身の持たれている収益不動産の前にある道が、どのような種類なのかを調べてみることをお勧めします。
再建築不可の土地
「建築基準法上の道路」に接道していない物件
上記の建築基準法上の道路に、接道していない土地はどうなるのでしょうか？
見た目は普通の道路で、ずっと道路として利用されていたものでも、上記に該当しない場合は建築基準法上の道路ではありません。建築基準法上の道路に接道していない土地は、原則として建物の建築はできません。ただ、例外的に市町村などの特定行政庁が、許可を出すこともあります。
建築基準法第43条1項但書によって定められている、いわゆる「但書道路」と言われているものです。ただし、この場合は次に再建築するときにも同じ許可が出るとは限りません。そのため不動産取引の現場では、再建築不可として取り扱われます。
この場合、不動産の価値は大幅に下がります。
売値50万円の査定にがっかり
大阪市北区にお住まいのNさんは、大阪市東淀川区で古いアパートを相続しました。古い建物で運営するのも面倒と思い、売却をすることにしました。敷地面積もまあまあ広く、周辺の土地相場をネットで調べたNさんは結構な金額で売れると期待してました。
ところが、現地で待ち合わせをした不動産会社の担当者は、表情を曇らせてこう言いました。「この物件、再建築不可ですね。道路に接道していません。売るとしても50万とか100万とかせいぜいそれくらいですよ」
こいつじゃ話にならんと、別の仲介会社に相談しても同じような返事。
Nさんはがっかりしました。結局持っていても仕方がないので言い値で売りましたが、納得のいかない日々を送ってます。
まとめ
自分の物件が、どのような種類の道路にどれだけ接しているかで、不動産の価値は大きく変わってきます。そのため正しい知識を身につけ、実際に自分の物件がどのような状況にあるのかを把握することは、賃貸マンションやアパートを良い条件で売却するために非常に重要なのです。
不動産の前面道路が公道か私道か、建築基準法上の道路に該当するか否か、そして再建築可能な物件なのかを明確に理解することが売却時の交渉に役に立ちます。特に再建築不可の可能性がある場合は、そのことを隠さずきちんと不動産会社に伝えたほうが良いです。
プロの不動産会社なら、きちんと調べて判断してくれますし、どうするのが一番ベストなのかを一緒に考えてくれるはず。仮に隠して売り抜けたとしても、引き渡し後にトラブルに巻き込まれるのは避けられないでしょう。
是非、正しい知識を身につけあなたの賃貸マンション・アパートの売却が成功することを祈ってます。
