お持ちの賃貸アパート・マンションを売却するとなったら、できるだけ高く売りたいとお考えでしょう。
売却はまず、「いくらで売れそうか」を知るために、不動産会社へ査定依頼を出すところから始まります。不動産会社の担当者は査定依頼を受けると、オーナーから提供された情報に基づいて、売却価格を算出します。
この担当者への情報提供次第で、査定額も、実際の売却価格も、大きく変わってきます。
一見不利な情報も初めから伝えておけば、担当者はそれを加味した価格・販売戦略を検討するので、
売買の現場で大幅な値引き交渉の対象となることはありません。
では、不動産会社の担当者とどんな情報を提供したら、高い査定価格を引き出せるのかまとめてみました。
ぜひ、ご一読ください。
収益物件の査定をするときの基本的な考え方
不動産会社の担当者は、物件調査をしてから売却価格を算出しますが、オーナー本人にしか分からない情報も多くあります。査定するときに、不足している情報や分からないことは悪い方に考えるのが一般的。
そのため、査定時には手元にあるデータや資料をきちんと開示することが、高い査定を引き出す秘訣となります。
必要なデータや資料が提供できるかできないかで、査定価格や実際に売れる価格が数千万円も違ったという事例もあります。また、売却活動の中で、情報や資料が揃っていないことを理由に大幅な値下げ交渉をされることも多々あります。
では、どんな情報を用意しておけばいいのか、具体的に説明していきます。
売却査定依頼時に用意する情報や資料
収益物件の家賃の情報
賃貸アパート・マンションの売却査定を行う際には、レントロール（家賃表）が非常に重要となります。
賃貸マンションやアパートの査定をするときに基準となるのが、その物件が年間にどれだけの収益を生み出す可能性があるかを評価することです。この評価方法は「収益還元法」と呼ばれ、不動産の価値を算出する手法の一つです。
この収益還元法を用いた計算をするのには、現在の賃料データ、つまりレントロール（家賃表）が必要となります。この情報は、物件の所有者である売主にしかわかりません。
管理会社に物件の管理を委託している場合は、毎月の家賃収入などが記録された管理レポートが送付されてくると思います。このコピーを用意しておきましょう。
そして、ここに手書きでも構いませんので、空室の募集条件、各部屋の入居年月日、預り敷金、
その他特記事項などをメモして、担当者に渡してください。物件を自主管理している場合、賃貸契約書などから各部屋の入居条件や入居年月日などを一覧表にすると良いでしょう。
ただし、面倒な場合は、不動産会社に賃貸契約書などを渡して、算出してもらう方法もあります。
しかし、初対面の不動産業者に重要な資料を渡すのはリスクがあるので注意してください。
マンション経営に必要なランニングコストの情報
賃貸アパート・マンションの経営には、運営にかかるランニングコストが発生します。
どんな設備やサービスにいくらかかっているかわからないと、収支計算ができません。一見、たくさん家賃収入があるように見えても、思いのほか経費がかかっている場合もあります。そのため、経費に関する情報を提供することで、物件の運営コストを正確に評価でき、適正な収支計算が可能になります。
経費が不透明のままだと、実際の費用金額よりも多く見積もって収支計算をしますので、査定額は低くなります。
そのため、実際にかかっている費用の明細と金額をまとめておくようにしてください。
具体的には次のようなものです。
- 管理費
- 日常清掃費用
- 共⽤部電気代
- 水道代
- インターネット料金
- 浄化槽のメンテナンス費用
- 受水槽の清掃費用
- エレベーター点検費
- 消防点検費用
- ゴミ収集費用 など
などが挙げられます。
所有物件の修繕履歴の情報
修繕履歴は、入退去時の原状回復工事、リフォーム費用などをはじめ、外壁塗装、屋上防水、給水ポンプの取替と言った大規模なものも含め、所有している賃貸アパート・マンションの整備に今までかかった費用すべての履歴を指します。
修繕履歴が整理されていれば、物件の過去の管理状況を具体的に示すことができます。どの部屋がどの時期に修繕され、どれくらいの費用がかかったのかが記録されていれば、売買の現場でも買主は物件が適切に維持されていたことがわかり、信頼感も高まります。
また、修繕履歴は物件評価や融資額にも大きな影響を与えます。修繕履歴は融資を受ける際に必要な情報であり、銀行などの金融機関はそれに基づき物件評価を行います。
修繕履歴が不透明だと銀行評価が低くなる可能性があり、買主が思ったような融資を受けることができず、なかなか売却が決まらなかったり、値引きを依頼されることになるかもしれません。逆に、修繕履歴が整理されていれば、物件の評価が高まり、売却価格も向上する可能性が高くなります。
整理してあるかないかで、売却金額が1000万円以上変わってくることも珍しくありません。そのため、次のような一覧表を作成してください。
| 年月 | 修繕内容 | 金額 |
| 2019年10月 | 屋上防水 | 約350万円 |
| 2020年5月 | 給水ポンプ取替 | 約30万円 |
| 2021年3月 | 401号室給湯器取替 | 約25万円 |
資料を渡して、不動産会社に作成を頼んでも良いと思います。
固定資産税の納税通知書の情報
賃貸アパート・マンションを所有していると、その物件がある自治体から毎年春に固定資産時の納付通知が来ると思います。こちらのコピーを用意してください。
納税通知書には評価額や税率、納期限、納付額などが記載されており、課税明細書には土地や家屋の詳細情報が含まれています。固定資産税の評価額は査定金額の参考になり、実際の税額は収支計算時に必要です。
納税通知書は再発行ができないので、紛失しないよう大切に保管してください。
間取り図の情報
部屋の広さや間取り情報は賃貸アパートやマンションの査定や取引において、非常に重要です。エリアの入居ニーズと間取りは大きな関係があり、今後の収支計算にも大きく関わってくるからです。
そのため、賃貸募集用の間取り図ではなく、設計図書などに間取りと寸法が詳細に記載された図面を用意するようにしてください。
ただ、古い物件や複数のオーナーが変わった物件では、図面が残っていないことも珍しくありません。
その場合は仕方ありませんが、物置などの奥に図面が保管されているかもしれないというなら、ぜひ探し出してください。
中古物件においては、前のオーナーが行った修繕や増築などにより、図面と照らし合わせたら違法物件だとわかることもあります。違法物件となると、銀行によっては融資が出ない場合もあります。それを先に把握し、どの銀行に持ち込むかも考えて査定することで、売却をスムーズに行うことができます。
また、物件が違法物件と思われていた場合でも、計算方法によっては遵法物件と評価されることもあるため、正確な情報が重要なのです。
できれば、土地の確定測量図がある場合はそれも含めて提供すると、より正確な価格評価が可能となります。
建築確認済証、検査済証の情報
建築確認済証は、新築時に市役所に申請して建築確認を受けた際の資料であり、検査済証は竣工後に完了検査を受けて得られる証明書です。
特に関西地域では、2000年以前に建築された物件において検査済証が取得されていないケースが多く見られます。そのため、検査済証があれば、所有する賃貸アパート・マンションの安全性や遵法性が証明されるため、銀行の評価が向上し、査定額が高くなります。
そのため、建築確認済証や検査済証を保管している場合は、コピーをご用意ください。どこかにあるはずという方は、もう一度心当たりを探してください。
敷金の明細情報
関西地域では商習慣として、敷金の取り扱いが「持ち回り」とされています。これは、敷金を全額現金で引き継ぐのではなく、金額の申し送りをするだけで、現金の引き継ぎは行われません。
これは買主から見ると、大きなリスクです。敷金の金額が大きい入居者が立て続けに退去となれば、次に購入したオーナーにとって大きな出費になります。それが理由で資金不足となり、リフォームや修繕などができなくなる場合もあります。そのため、敷金の明細を査定時に提供し、持ち回り分を適切に考慮することが必要です。
たまに、契約が済んでから、実は・・・というオーナーがいますが、これは大きなトラブルの原因になります。買主からしたら収支計算が大きく変わり、それなら買わなかった・・・となるからです。
気持ちのいい取引のためにも、最初から情報を提供されることをオススメします。
住宅性能評価書の情報
住宅性能評価制度とは、国土交通大臣に登録された第三者評価機関が住宅の性能を公平に評価し、その結果を表示する制度です。評価書には設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の2つがあり、法定制でありながら申請は任意です。
評価対象は地震への強さ、火災時の安全性、耐久性、省エネルギー性、シックハウス対策、換気など多岐にわたります。また、窓の面積、遮音対策、高齢者や障害者への配慮、防犯対策などの評価項目もあり、消費者の保護を強調し、住宅の品質と性能向上に貢献しています。
木造の場合は、この劣化等級の有無や等級で価格が大きく変わってきます。信頼性の向上、法的保護、市場競争力の強化、そして将来的な価値向上といった多くのメリットを売主にももたらす制度なので、新築時に住宅性能評価書を取得したのであれば、ぜひ用意してください。
もし、建設住宅性能評価書を紛失した場合は、再発行が可能です。再発行の申請書に必要事項を記入後、評価機関へ提出してください（要手数料）。
物件のマイナスポイントの情報
もし、物件について何かマイナスの情報があれば隠さずに伝えてください。
正直に伝えると価格が安くなるからと、隠して売り抜けようとする方がたまにおられます。その場合、いくら契約書で「契約不適合責任免責」と記載しても、裁判になれば敗訴して膨大な損害賠償金を支払うことになりかねません。少しでも気になることがあれば、何でも相談してください。仲介会社は、あなたの味方です。
よくあるマイナスポイントは、次のようなことです。
▶心理的瑕疵
部屋の中で入居者がお亡くなりになった履歴があるようでしたら、時期と原因（病死なのか自死なのかなど）を伝えてください。
▶建物の不具合
建物の傾き、雨漏り、水漏れなどです。すでに修繕をされていても、トラブルの内容、修繕の詳細内容、修繕にかかった費用などの情報を提供するようにしてください。
▶火災、ぼやなど
もし、今までにぼやなどが発生したことがある場合は、それも伝えてください。修繕してわからなくなってる場合もありますが、何かの時に発覚したら大きなトラブルに発展します。
▶越境や近隣とのトラブル
越境や近隣トラブルがある場合も、きちんと伝えてください。売却後に、こうした事実が明らかになれば大問題に発展しかねません。
不動産を売るときに一番大切なのは、売った後にトラブルが起こらないことです。売却後何年も裁判するなんて考えただけでもゾッとすると思います。そうならないよう、わかっている不具合は、どんな小さなことでも仲介会社に伝えるようにしてください。
まとめ
いかがでしたでしょうか。実際の売却活動には、他にも必要な情報がたくさんあるのですが、価格査定に大きな影響がある大切な情報をピックアップしました。
中には「なんだか面倒くさいな」と思われた方も多いと思います。しかし、この面倒くさいことをやるとやらないとで数千万円の差が出てきたりするのが不動産ビジネスの世界なのです。
もし、売却を考えられた時は、このことをご参考にしていただければ幸いです。
