ご自身が現在所有している一棟マンションやアパートなどの収益物件の価値をご存知でしょうか？
正しい価値を知っていないと、本来ならばもっと高く売れるのに安く売り出していたり、逆に高い値段すぎてなかなか売れないと言ったことが起こります。
高い値段で売れない場合は値下げをすればよいのですが、安く売り出して本来ならば得られたはずの収入を減らしてしまうのは絶対に避けたいもの。
そこで、今回は収益物件を売却するときにその価値を算出するための「収益還元法」について、説明いたします。
収益物件の価値を算出する、収益還元法とは
収益還元法は、マンションやアパートなどの収益物件を購入または売却する際に、適正価格を把握するために広く用いられる方法です。
この方法では、不動産の収益性が考慮されるため、価格が高いほど将来の収益が期待されます。また、収益還元法は、金融機関でローンを利用する際にも役立ちます。
ここでは、収益還元法の特徴や他の評価方法との違い、そして直接還元法とDCF法の考え方や計算方法について詳しく見ていきましょう。
収益還元法と他の計算方法の違い
収益還元法とは、不動産鑑定評価における一つの手法です。
この手法では、不動産が今後生み出す利益に着目し、対象不動産の価格を評価します。収益還元法は、マンションやアパートなどの収益物件の価格を算出する際に用いられ、収益性が高ければ高いほど価値が高くなります。
収益還元法は、「直接還元法」と「DCF法（ディスカウントキャッシュフロー）」の2つに分けることができます。直接還元法は利益を還元利回りで割って算出するポピュラーな方法であり、DCF法は所有中の利益と売却予想価格を現在価値に割り引いて算出する方法です。
また、不動産価格の評価方法には、収益還元法の他に「原価法（積算法）」と「取引事例比較法」があります。それぞれの特徴と収益還元法との主な違いは、以下のとおりです。
| 収益還元法 | ・不動産が将来生み出す利益をベースにして価格を算出する方法 ・主に収益用不動産の評価で用いられる |
| 原価法（積算法） | ・同じ不動産を再び購入または建設した場合にかかる費用（再調達原価）をベースにして価格を算出する方法。 ・評価する際に不動産の収益性は考慮しない ・主に一戸建ての評価で用いられる |
| 取引事例比較法 | ・過去の取引事例をもとに価格を算出する方法 ・不動産の収益性よりも市場性に着目して評価を行う ・主に居住用物件や土地の評価で用いられる |
このように、収益還元法は「将来どれくらいの利益を得られるか」を基準にして評価する手法であり、価格の妥当性を判断するのに役立ちます。
都市部では収益還元法が重要視される理由とは
都市部の不動産は一般的に資産価値や利回りが高く、供給量も多い傾向にあるため、収益還元法による評価がよく用いられます。都市部などで収益還元法が活用される主なメリットは、以下のとおりです。
取得価格の妥当性がわかる
収益還元法のメリットの一つは、収益物件の取得価格の妥当性が明確になることです。取得価格の妥当性を理解することで、物件が割高かどうか、あるいは割安かどうかを判断しやすくなります。そのため、極端に割高な物件を避けることができ、不動産投資における損失リスクを軽減できます。
収益力を反映した価格で売却できる
収益還元法は、原価法や取引事例比較法とは異なり、将来の利益を考慮して価格を算出する方法です。売却価格に収益性が反映されるため、適正な価格で物件を売却できます。不動産投資において、物件の収益性は極めて重要な要素であり、価格に収益性が反映されることは好ましいことです。収益還元法であれば、利回り分の価値を価格に組み込むことが可能です。
ローン申し込みに活用できる
不動産投資ローンの申し込み時に役立つことも収益還元法のメリットです。不動産投資ローンの審査では、申込者の年齢や収入だけでなく、物件の収益性も重要な審査基準となります。なぜなら、物件の収益がローン返済の主な資金源となるためです。将来の利益を考慮した収益還元法で算出された価格を金融機関に提示することで、審査で一定の評価を得られる可能性があります。その結果、有利な条件で融資を受けられるかもしれません。
このようなメリットがあることから、都市部などで収益還元法は重要視されています。収益用不動産を購入する際や売却する際の両方で役立ち、融資を受ける際にも根拠資料として活用可能です。
直接還元法、DCF法の基礎
収益還元法には「直接還元法」と「DCF法（ディスカウントキャッシュフロー）」の2つの考え方があります。直接還元法は利益を還元利回りで割って算出する方法であり、一方、DCF法は所有中の利益と将来の売却予想価格を現在価値に割り引いて算出する方法です。
それぞれで特徴や計算方法が異なるため、その違いを理解しておくことが重要です。直接還元法とDCF法について理解することで、他の評価方法との違いがより明確になります。また、価格から不動産の収益力を把握しやすくなります。
直接還元法とDCF法の特徴や計算方法は、以下のとおりです。
直接還元法
直接還元法は、不動産が1年間で得た純利益を還元利回り（キャップレート）で割って、価格を算出する方法です。数値が高いほど、収益力が高いことを表します。計算方法が比較的簡単なため短期的な投資分析に適していると言われており個人投資家が所有する賃貸物件の査定などでよく用いられます。
直接還元法の計算方法は、以下のとおりです。
・1年間の純利益 ÷ 還元利回り ＝ 不動産価格
DCF法
DCF法（ディスカウントキャッシュフロー）は、不動産を所有する期間に得られる利益と将来の売却予想価格を現在の価値に換算し、不動産価格を算出する方法です。この方法では、家賃の変動や空室なども価格に考慮されます。そのため、直接還元法よりも複雑な計算が必要ですが、算出される不動産価格の精度が高くなります。
DCF法の計算方法は、以下のとおりです。
・不動産を所有する期間に得られる利益を現在価値に換算した数値＋売却予想価格を現在価値に換算した数値＝不動産価格
例えば、年間の家賃収入が120万円で、3年後の売却予想価格が1,500万円、割引率が3%の場合、不動産価格は以下のとおりです。
1年目：120万円÷（1＋0.03）＝116万5,048円
2年目：120万円÷（1＋0.03）2乗＝113万1,115円
3年目：120万円÷（1＋0.03）3乗＝109万8,169円
※小数点以下は切り捨て
3年間の家賃収入の合計は約339.4332万円。これに3年後の売却予想価格1500万円を現在価値に割引いたもの（1500万円 ÷ (1 + 0.03)^3 = 約1361.54万円）を加算します。
これにより、最終的な不動産価格は約339.4332万円 + 1361.54万円 = 約1700.9732万円となります。
※ここでは割引率のみ考慮しています。
このように、直接還元法とDCF法では特徴や計算方法が異なります。
あなたの物件の収益還元評価の出し方
ここでは、直接還元法による計算事例を紹介します。
直接還元法の計算方法は「1年間の純利益÷還元利回り＝不動産価格」です。この方法はDCF法と比較して計算が簡単なため、さまざまな場面で利用されています。
事例として2つのパターンでシミュレーションをしてみたいと思います。
パターン①
金利3％で築20年の木造アパートを5,000万の物件を融資4,000万で購入しました。
表面利回り9％で運営できており、実際の入居率は80％、年間の経費率は20％です。
この場合は収益還元法で価値を算出すると、年間の家賃収入は5,000万円×9％＝450万円
経費は450万×20％で手残りは360万円
つまり、還元利回りは360万÷5,000万＝7.2％です。
ただし、入居率を90％に高めることができれば手残りの家賃収入が360万×(90/80)=405万円になるので、405万円 ÷ 7.2％ ＝ 5625万円になります。
パターン②
こちらでは金利4％で築30年の木造アパートを価格4,000万で融資3,000万で購入しました。
表面利回り10％で運営できており、入居率80％は経費率20％です。
こちらのケースを収益還元法で計算すると、年間の家賃収入は3,000万×10％＝300万。経費率が20％なので手残りは240万円。還元利回りは8％です。
入居率を90％にできれば、300万 × （90/80） ÷ 8％ ＝ 4218万円の価値がつきます。
収益を多くすることで、不動産の価値を高めることに繋がります。
事例紹介：大阪市東成区の一棟賃貸マンションを売却したときの計算法
ここで大阪市生野区にお住いのTさんが、大阪市東成区に所有していた一棟賃貸マンションを売却したときの事例を紹介します。
Tさんの賃貸マンションはRC造、築年数は15年で、年間の家賃収入は1200万円、経費率は25％、現在の入居率は95％です。
家賃収入と経費計算:
年間の家賃収入: 1200万円
年間の経費: 1200万円 × 25％ = 300万円
年間の純利益: 1200万円 – 300万円 = 900万円
還元利回りの設定:
大阪市内の同種の物件の市場還元利回りは6％とします。
物件価格の計算:
900万円 ÷ 6％ = 約1億5000万円
この計算に基づき、物件の市場価値は約1億5000万円と評価されます。オーナーはこの価格を基に売却価格を設定し、収益還元法を活用することで、適正な価格で物件を売却することができました。
法定耐用年数にとらわれず、長期間の融資期間を採る金融機関が増加
また近年のトレンドとして、法定耐用年数にとらわれずに融資を行う金融機関が増えています。
金融機関としても郊外の法定耐用年数未満の築年数である一棟収益物件よりも、都市部の法定耐用年数機関超えの一棟収益物件のほうが、収益還元法の視点で見て資産的な価値があるという見方になってきているとも言えます。
今後人口が減ると郊外や地方の物件は集客で苦戦することが増えますし、その傾向は年々強まります。
そのため都市部の物件のほうが金融機関もリスクが低いと見なすことが多く、また運営の観点で見ても収益を確保しやすくなるでしょう。
金融機関の融資基準は、収益物件の運営での一つの物差しと言えます。金融機関もその物件に価値があるからこそ融資をしてくれるわけですから、法定耐用年数に縛られずに立地面や集客力を重視した物件を選ぶことが、今後の勝ち筋になっていくことでしょう。
まとめ
今回は収益還元法について、説明させていただきました。
これから先どの程度の収益を生み出すのか、短期、長期いずれの投資でもその観点は非常に重要です。
収益還元法を金融機関も融資基準に置くことが増えているので、しっかりと収益還元法を知って物件の売却そして購入の両方に役立てていきましょう。
