不動産投資は成功の再現性が高く、株やFXなどの売買益を求める投資より成功率は高いと言われています。そのため大手企業のサラリーマンなどそれまであまり不動産との関わりがなかった人が、不動産投資を始めるケースが増えています。
しかし、投資である以上不動産投資にもリスクは存在しています。
特に返済比率（家賃収入に対するローン返済率）が60％を超えている状態だと、空室の発生による収入の減少や修繕による出費の増額でローンが返済できなくなる可能性もあります。
そこで、「不動産投資で一棟賃貸マンション・アパートなどのローンを返済できず、差し押さえに遭いそうになったらどうすればいいのか」をお伝えします。
収益物件(一棟賃貸マンション・アパート)が差し押さえられるのはどんな時？大阪市天王寺区のMさんの場合
まず、自分が投資用に所有している収益物件(一棟賃貸マンション・アパート)が差し押さえられるのはどんなときでしょうか？
それは、ローンの返済や税金の支払い、借金の返済などが滞ったときです。
アパートローンなど不動産購入時の借り入れが返せないときだけではなく、他で作った借金の返済のために投資用物件が差し押さえられることもありますし、税金を何ヶ月も滞納しているとやはり差し押さえという事態は発生します。
大阪市天王寺区にお住まいのMさんは大阪府和泉市に賃貸マンションを所有していました。管理会社に任せっぱなしでしたが、徐々に空室が目立つようになりました。まだローンの返済があるのですが、いつの間にか家賃収入よりローンの返済が大きくなり返済できなくなりました。どうして良いのかわからずそのままにしておくと、銀行から督促状が届き、結局は手放すことになり、借金だけが残りました。
Mさんは、なぜこうなったのでしょうか？
収益物件が差し押さえられる状況とは
では、収益物件（一棟賃貸マンション・アパート）が差し押さえられる状況について、詳しく見ていきましょう。
ローンの返済が滞った時
多くの人が収益物件（一棟賃貸マンション・アパート）の購入に際し、アパートローンなどの融資活用していますが、返済が遅れると物件が差し押さえられる可能性があります。
通常、返済が1～2ヶ月遅れると金融機関からの督促が届き、それに応じて一括返済の要求や代位弁済が行われ、最終的には物件の差し押さえが行われます。不動産ローンは通常、家賃収入で返済されますが、物件が空室になった場合は本業の収入（会社員の給与など）や貯蓄からの返済が必要です。
ただし、本業の収入や貯蓄からの返済ができず滞納した場合は、物件が差し押さえられるリスクがあるため、注意が必要です。
税金の支払いが滞った時
固定資産税、登録免許税、事業税、市県民税など、税金の納付期限を過ぎると、国や市区町村からの督促や催告があり、不動産が差し押さえられる可能性があります。
税金の支払いは国民の義務です。それを怠ると貴重な投資用物件を失う可能性があるため注意が必要です。不動産を取得する際にかかる不動産取得税や登録免許税は最初に納めるので滞納はあまりないでしょうが、毎年発生する固定資産税や市県民税などもきちんと納付することが重要です。
不動産投資でキャッシュフローを計算するときは、固定費として固定資産税や所得税、住民税、法人税なども計算にいれるようにしましょう。
借金の返済が滞った時
アパートローンなど購入時の融資とは別に借金があり、その返済が滞った場合には不動産が差し押さえられるリスクが生じます。そのため、特に多額の借金がある場合は注意が必要です。
借金の金額や件数によっては、今後の借り入れにも影響を及ぼす可能性があります。
借金の返済が滞ると、債権者からの差し押さえ通知や裁判所からの支払い督促が届き、その後、強制執行によって不動産が差し押さえられることになります。借金の返済に追われると、不動産投資の安定経営も難しくなるため、借金は計画的かつ早期に返済することが重要です。
返済しないでいるとどうなる（競売、公売の流れ）
1：金融機関などからの督促状が届く
不動産投資ローンや税金などの返済が遅れると、金融機関や役所から督促状が届きます。滞納から督促状が届くまでの期間は、各金融機関や役所によって異なります。督促状は、期日までに入金がない場合に「速やかに入金してください」という内容で支払いを促す書面です。したがって、督促状が到着した時点で、かなりの危機感を持つ必要があります。
返済可能な資金がある場合は、速やかに支払いましょう。
2：一括返済が要求される
金融機関等で異なりますが、残債務に関しては一括返済を求められます。
例えば、不動産投資ローンの残債務が3,000万円で毎月8万円を返済していた場合、一括返済を求められると、毎月の8万円の分割返済では対応できません。3,000万円を準備して、一度に支払う必要があります。
滞納した場合、一括返済が要求されるリスクも考慮しておくことが重要です。
3：代位弁済が行われる
金融機関等から一括返済を要求されても返済できない場合、代位弁済が行われます。代位弁済とは、返済が滞った場合に、保証会社などの第三者が借主に代わって貸主に借金を返済する行為です。
代位弁済が行われると、債権者はそれまでの金融機関（不動産投資ローンの場合）から、保証会社などに変わります。そのため、滞納分や残債務の支払いは、新たな債権者に対して行われることになります。
4：不動産が差し押さえられる
保証会社などの申し立てにより、裁判所から「競売開始決定通知書」が送付されます。同時に、投資用物件が差し押さえられます。物件が差し押さえられる前に、滞納分や残債務をきちんと支払うことが重要です。
5：競売や公売にかけられる
差し押さえられた投資用物件は、競売や公売にかけられます。競売と公売の内容や違いは、以下のとおりです。
【競売】
競売は裁判所が主導するオークションであり、債権者は民間の機関です。競売時の基準価格は裁判所が設定し、買い手が購入価格を決定します。最終的に、最も高い値段を提示した人が投資用物件を購入することができます。
【公売】
公売は税金の滞納者に対して国や自治体が行う行政処分です。滞納処分とも呼ばれており、国税徴収法にもとづき投資用物件を売却します。
このように、競売や公売にかけられる前に、返済に努めることが重要です。
返済できないときの対策 金融機関にリスケを相談する
期日までに不動産投資ローンの返済ができず、滞納のリスクがある場合は、事前に金融機関に相談することが重要です。金融機関にリスケ（返済計画の見直し）について相談することで、一定期間、返済を待ってもらえる可能性もあります。
そこで金融機関にリスケを相談するメリットやデメリット、注意点について見ていきましょう。
リスケを相談するメリットとデメリット
金融機関にリスケを相談する際のメリットとデメリットは、以下のとおりです。
【メリット】
・一定期間、返済を待ってもらえる
・一定期間、返済額が減額される
・差し押さえまでの時間的猶予を得られる
【デメリット】
・返済が長期化してしまう
・金融機関との関係が悪化する可能性がある
金融機関にリスケの相談をすると、返済期間の延長や返済額の減額が一定期間行われる可能性があります。これにより、差し押さえとなるリスクを軽減できます。ただし、返済期間が長期化し、金融機関との関係が悪化する可能性があるため注意が必要です。将来、新たな借り入れを希望する際に、審査に影響を及ぼす可能性があります。
これらのメリット・デメリットを考慮した上で、金融機関に相談しましょう。
金融機関にリスケを相談するときの準備
金融機関にリスケを相談するときには、事前準備が必須と言えます。金融機関側も返済計画を変更することはリスクが発生しますし、返済が長期化すると債務者の死亡による相続放棄や債務者の逃亡なども起こり得ます。
そこであなた自身もしっかりと「きちんと返す意思があり、計画も立てられる」ということを示す必要があるのです。現在の資産や収入、他の債務などを明らかにし、無理なく返済できるスケジュールであることが分かる資料を用意して、相談の場に望みましょう。
リスケが難しいときは専門の業者に売却を相談
リスケは、必ずしも成功するとは限りません。金融機関も商売ですから、断られることもあるでしょう。そうなったら、どうすればいいのか。手をこまねいているだけでは、せっかくの収益物件（一棟賃貸マンション・アパート）を処分したのに借金だけが残る結果に終わってしまいます。
そうなると再度収益物件（一棟賃貸マンション・アパート）を買って投資を始めるのは難しいでしょう。しかし、返済が滞っている物件を残債が残らない形で売却できれば、新しいスタートも踏み出しやすくなります。
そこで検討したいのが、専門知識と経験、そして売却ルートを豊富に有している不動産仲介会社に売却を依頼することです。競売にかかると相場より安い価格での落札になるケースが多いですが、不動産仲介会社に売却を依頼すれば高く売る方法を一緒に模索してくれるでしょう。
ただし、無作為に選んだ不動産会社に売却を任せるのは得策とは言えません。
収益物件の場合は、それを専門にしている仲介会社があります。
関西でしたら、大阪市内の中心部に何社かあります。
弊社もその中の1社です。
一般の住宅の売買や、賃貸仲介など別のジャンルの取引も行う何でも屋的な仲介会社より、専門の業者に任せたほうが良い条件で売却できる可能性が高くなります。
一般売却（通常の売却）のメリット
不動産仲介会社に売却を依頼する場合、まずは一般売却という形で売り先を探すことになることが多いです。
一般売却とは、通常の不動産売却のことです。不動産情報サイトなどに物件情報を掲載し、不動産が欲しい人と売りたいあなたをつないで、価格を相談した上で売却する方法です。
そして、一般情報サイトだけではなく、仲介を依頼した不動産会社の顧客などに対してアプローチすることで、より高く売れる可能性が生まれてきます。
時間を掛けてもとにかく高く売りたいという時は、一般売却で売ると良いでしょう。
任意売却のメリット
一般売却で高く売るための取り組みをしても、どうしても売却するお金だけでは残債をすべて返すことができないこともあります。残債があると債務者である金融機関は売却を許可してくれません。また返済には期限があります。
そんなときは、任意売却という方法を採ることもできます。
任意売却は債権者である金融機関などの許可の元、収益物件（一棟賃貸マンション・アパート）を売却し、残債があっても少しづつ返していくことで他の資産に影響が出ないようにする方法です。
任意売却は一般売却と同じように時間をかけて多くの人に周知しながら販売活動ができるので、市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。
任意売却と比較されやすいのは競売ですが、競売は情報を開示してから一週間後に入札が行われるため、多くの人に情報を周知できず、その結果売却価格は安くなりがちです。そのため売却後の返済負担も大きいです。
そこで任意売却を行うことで、一般売却と同じように高く売るための取り組みを行い、残債を減らすことで売却後の返済負担を減らせるのです。
まとめ
収益物件(一棟賃貸マンション・アパート）は、修繕費の高騰、空室の発生などでローンが返済できなくなるリスクがあります。ローンを返さないままでいるとアパートやマンションは差し押さえに遭い強制的に売却させられた上に残債を一度に返済するために、他の資産も差し押さえられてしまう可能性があります。そうなると投資どころか日常生活に影響が出て、家族まで巻き込んだ不幸な事態になる可能性もあります。
そこで万が一返済不能に陥り、売却せざるを得ないときは早めに売却の仲介を行ってる不動産会社に相談することをおすすめします。
返済には期限があります。早め早めの対応を行うことで売却も様々な方法を採ることが可能となり、高く売れる可能性も上がるのです。
もし、収益物件のローン返済でお困りのときは、仲介経験の豊富な不動産会社にご相談ください。
関西の物件でしたら、是非弊社にもご相談いただければと思います。↓↓↓
