今回は、YouTube「栗本社長の不動産投資最前線」で紹介したお客様との対談をまとめたものです。
年間家賃収入3億5000万円を超える凄腕大家さんである株式会社OFFICE K’Sの豊田社長に登場いただき、不動産投資の購入や売却のリアルなコツについてお話を伺いました。
空室だらけの物件を再生して満室にし、約9年間保有した後に売却するまでの実体験をもとに、
・物件購入の背景
・満室までの再生プロセス
・売却を決めた理由
・価格交渉のリアルな話
・売却前に意識している3つのこと
・今の時代の不動産投資
などについて詳しく語っていただいています。
不動産投資をこれから始める方にも、すでに物件を保有している方にも参考になる内容です。
38室中34室が空室の物件を購入
栗本
豊田さんには、以前にも何度か取引をさせていただいています。
今年（2025年）は、大阪の藤井寺市にある物件の売却を弊社でお手伝いさせていただきました。
豊田さん、まずは自己紹介をお願いします。
豊田
大阪の寝屋川市に在住しております、豊田と申します。
不動産投資歴は30歳の頃からしておりますので、もう20年強になります。
保有物件は主にRCのファミリー物件を中心に保有しています。
現在は19棟を保有しています。
年間の家賃収入は、売却等があって上下はありますが、大体3億5000万円から4億円ぐらいで推移しております。
栗本
今回、弊社の方に任せていただいた不動産について、どんな物件だったのか、概要を教えていただけますか。
豊田
先ほど社長からお話があったように、エリアは大阪の南にある藤井寺市に所在していまして、構造は平成10年築のRCになります。
1Kが38室。買った時は38室中34室が空いていました。非常に癖のある物件でした。
前のオーナーさんが地元の地主の方でいらっしゃって、私が買う3年ほど前に大きな病気を患われて、寝たきりの状態になられたために、買うまでの3年間はほったらかしの状態でした。
買う前に見に行ったところ、廊下にはいろんな虫の死骸があったりとか、もっとびっくりしたのは、敷地内に猫の死骸とか……。
空室も、空いている34室のうち数室は、数年間は入居がなかったな……というボロボロの状態でした。
栗本
よくそんな物件を買いましたね。
豊田
そうなんですよ。
当時、今もそうなんですけれども、うちがお付き合いさせていただいている管理会社さんの個人的な繋がり……というか、その前のオーナーさんとの関係性の中で、病気でもう運営ができないという事情から、急遽、買主さんを探してるということでした。
私は、大阪の南の方は初めて進出するエリアでしたので、若干不安はありました。
でも、建物は良かったのと、土地も350坪ぐらい付いておりました。
しかもRCでしたし、再生できれば、かなり高利回りの物件になると思い、思い切って買いました。
2ヶ月で満室に
栗本
34室空いていたマンションを、ほぼ満室に近い状態で売却されましたが、満室にするのにどのくらいかかりましたか？
豊田
買う前から、大規模修繕工事を入れる予定でした。部屋を綺麗にする前に、まず外壁とか屋上とか、共用部分や電気関係・設備に至るまでをすべてリニューアルしました。
その後、34室の部屋の中もフルリノベーションをかけました。
工事に全部で半年ぐらいかかりましたが、工事が終わってから約2か月、順調に満室に至りました。
栗本
すごいですね。それで満室になるのですか？
豊田
そうですね。
私ももう少しかかるかなと思っていたのですが、意外とスムーズに満室になりました。
いろいろな業者さんの尽力もあって、スムーズに満室にすることができました。
利回り15％弱の物件に変身
栗本
結局、何年間保有されていたのですか？
豊田
約9年間、保有していました。
買う前は、大規模修繕をして、満室にし、1年、2年で売りますと、当時借りていた銀行さんにはそういうお話をして買いました。
いざ満室になってみると、うれしい誤算だったのですが、想定以上に収支のいい物件になってしまいました。
大体、月々の家賃が180万円ちょっと、銀行さんへの返済が40万円を切るぐらいでした。
利回りにしたら、15％弱ぐらいの物件になってしまいました。
うれしい誤算でした。
儲かる物件でしたので、思いのほか9年も保有することになりました。
売却を決めたきっかけ
栗本
今回売却をしようと思ったきっかけは、何だったのですか？
豊田
一言で言いますと、資産の入れ替え（買い替え）ですね。
これを売却しようかなと思う少し前の10月ぐらいに、地元で7億円強の大型の物件と、これもファミリータイプです。
あと、新築を阿倍野の方で計画していました。
その直後に西宮の方で1億円強、1億5000万円ぐらいでしたね。
そのファミリータイプの物件を同時期に購入の計画を進行していました。
そのための自己資金というか、資金計画の一つとして、この物件の売却を考えておりました。
清陽通商に売却を任せた理由
栗本
いろんな不動産会社さんとお付き合いがあると思いますが、売却される時に当社の方にお声をかけいただいたきっかけを教えていただけたらと思います。
豊田
実は、この物件を9年前に買う際に、栗本さんにご相談したのを覚えていますか？
栗本
覚えています。
あまり藤井寺とかには行かれないとか聞いていましたので、どんなところに買うんですか？とお話した記憶があります。
豊田
9年前には京阪沿線、私の居住エリアの最寄りの沿線でしか物件を買っていませんでした。
初めて進出するエリア、しかも南の方の藤井寺市という縁もゆかりもないところでしたので、その時にご相談させていただきました。
当時、アマゾンの大型倉庫もできますし、周辺に大学も2、3校あり、藤井寺自体にRCの単身用の物件が少ないので、物さえ良くて、きっちりと大規模修繕をして再生するのであれば、結構いい物件ですよ。
羨ましいですね、とおっしゃっていただきました。
栗本
それ、言った記憶があります。
豊田
それが後押しになったのと、もう一つ、栗本さんのお住まいが藤井寺市のお隣の羽曳野市と聞いておりましたので、清陽通商さんに任せれば、お膝元というところもありますし、いろいろなネットワークや人脈もあるかなと思い、ここはもう清陽通商さんしかないかなと思いました。
それで、お任せすることになりました。
栗本
ありがとうございます。
僕からしたら、自宅から車で10分ぐらいのところにある物件でしたので、現地調査へ行くのもすごく楽でした。
地元の藤井寺市とか羽曳野市の市役所に調査へ行く時も、自分の生活圏内でしたので、ある意味非常にやりやすかったですね。
豊田
僕としても非常にありがたかったです。
売出し価格の決め方
栗本
売却をする時の値段ですが、事前にいくらぐらいにしましょうかと相談させていただいたと思いますが、3億500万円で、表面利回りが7.3％ぐらいの金額でスタートしたかなと思います。
値決めのときに「これぐらいでいこう」という値段を決められたときの基準は、どのように考えておられましたか？
豊田
市場の基準がわかっておりましたので、RCで、平成10年築、部屋も1室あたり25、26平米ほどあり、1Kでしたけれどもセパレート物件、そこそこ競争力は高いのではないかと思っていました。
本当の希望としては利回り6.5％ぐらいかなと思っておりましたが、さっきお話ししたように高利回りの物件でしたので、6.5％も7％もあまり変わらないかなと思い、3億円で7.3％、3億500万円で7.35％、まあこれぐらいで売れればいいかなという漠然とした希望で最初は考えていました。
売却活動と価格交渉の実際
栗本
それで、当社で売却活動をさせていただきました。
最初はスムーズには進みませんでしたが、その時、その辺の流れはどういうふうに考えておられましたか？
豊田
エリア的に都心部と比べると少し弱いかなと思っていたところもありました。
なので、7.3％という利回りも、まだまだ弱かったかなと思いました。
もう少しインパクトのある利回りや、すぐに売れるのであれば、少し諸条件を見直した方がいいかなと、そういうふうに思いましたね。
栗本
数カ月、営業活動に走り回りました。
結構大きな物件でしたから、僕らも一生懸命、多方面に営業しました。
その中で最終的に、地元で数10棟持たれている大地主の方が興味があると連絡をいただきました。
そのお客様は別の物件でも取引したことがあり、よく知ってるところだったのですが、プロ中のプロみたいな方でしたので、希望購入価格が少し厳しかったですよね。
2億8500万円なら買いたい、ローンは問題ないというお話をいただきました。
果たして、その値段でご理解いただけるか、少し僕らも不安に思いながらも、まずは相談させていただいた記憶があります。
その辺の値段感は、どういうふうに思われました？
豊田
割引率でいうと大体5％ぐらいですよね。
私も買う場合は定価で買うことは、あまりなかった覚えがあります。
5％くらいの割引は、常識の値交渉の範囲内かなと思いました。
特に思うことはありませんでした。
栗本
これでいこうという感じでしたか？
豊田
そうですね。もう即決でした。
連絡いただいた時は、それでお願いしますと言いました。
清陽通商の対応で印象に残ったこと
栗本
今回の取引を通して、当社の対応で、他の不動産会社さんと比べて何か印象に残ってることはありますか？
豊田
清陽通商さんとは、もう10数年以上、取引させていただいています。
一番感じてたのは、当初から非常に、売り物件の際、購入物件の際、お願いしたところ、その売却活動の中でも、結構まめに、頻繁にご連絡もいただけますし、報告ごと、相談ごと、その都度、逐一連絡いただけるところが非常にありがたかったですね。
本当に当たり前のことなのですが、私としては一番信頼の置けるポイントですね。
清陽通商さん以外でも大きな会社とか、特にゼネコン系の仲介会社とか、あとは某銀行系の仲介会社とかもお取り引きしていますが、どこも皆さん、物上げに必死になって、情報を取りに行くところだけ必死になって、いざ任せてみたところ、自社のホームページに掲載したり、ポータルサイトに掲載して、以後、売れるまでほったらかしという業者さんが多いかなと思います。
栗本
多いですね。
豊田
多いですよね。
いい意味で不動産屋さんらしくない。
清陽通商さんの場合は、逐一まめに連絡いただけますし、あるいはさっきお話ししたとおり、売れなかったら、売れなかったで、改善策として、こういうふうにして条件を少し変えていきましょうかという具体的なアドバイスもいただけます。
その2点が大きなポイントですね。
栗本
ありがとうございます。
売却結果について
栗本
価格や条件、スムーズさなど、売却結果についてどういう印象をお持ちでしょうか。
豊田
先ほど、数カ月とかおっしゃいましたが、売却を清陽通商さんに依頼したのが12月の上旬ぐらいだったと思います。
去年（2024年）の、そこから引渡しが3月でした。
実際に売買契約を締結したのが1月でした。
なので、私の中では数カ月かかったというイメージではなく、もう2、3カ月で全て完了した、非常にスムーズな案件だったという印象があります。
栗本
ありがとうございます。
今回、スムーズに引き渡しをしていただき、買主さんからもお話を聞きました。
きっちり運営できているようで、買主さんにも喜んでいただけております。
売却時に意識している3つのポイント
栗本
豊田さんから、これから自分の持ってる物件を売却しようかなと検討されてる方に、アドバイスをいただけたらと思います。
豊田
これは、私が売却するときにいつも心がけていることなのですが、大きく分けたら3つあります。
まずは、売却を考えた時から、1日でも早く空室があれば満室にすることです。
もう一つは、予算的にできる人とできない人が出てくると思いますが、大規模修繕をすることです。
直せるところはきっちり直して、綺麗にできるところは綺麗にして、室内に関しても、修繕できるところは修繕を施すことですよね。
それだけでも物件のイメージがガラッと変わります。
栗本
そう言っていただけるオーナーさんは、実はあまり多くありません。
もう空室だらけなのに、頑張ったら埋まるんだとおっしゃったり、壊れたところを直すとかは、それしたくないから売るというケースが多いです。
そうなると、投資家の方にとっては、その分が値引き対象になりますから、オーナーさんの思うような値段では売れません。
そういうジレンマがあります。
そこはさすがですね。その方が得ですよね。
豊田
今回の物件は買ってからすぐに、5、6000万円ほど修繕費をかけましたので、それなりに外観も部屋の中もきれいになりました。
その甲斐もあって、2カ月ですぐに満室になったと思います。
そんなに予算はかけられないと言われる方も、いらっしゃると思いますが……。
あと、3ポイント目。
これも結構重要だと思います。
おそらくみなさん、日常清掃は週に1回、2回ぐらいしか入れていないと思いますが、売ると決めてからは、できれば週に4日、5日。できれば毎日、できるものなら日常清掃はきっちりして、物件はきれいに保った方がいいですね。
これだけでも、全然違うと思いますよ。
栗本
今回、売却を決めてからマメに掃除されたんですか？
豊田
定期清掃も月に1回入れましたし、日常清掃もあそこは週2回入っていましたが、週に4回入れました。
さらに私も、できるだけ頻繁に、1週間に1回は見に行くようにしていました。
栗本
きっちりと清掃ができているか確認ですね。
豐田
それは意識していました。
栗本
確かにいつもすごいきれいだなと思ってました。
そんなに掃除をまめに入れられてるとは知らなかったです。
そこは結構大きなポイントですよね。
豊田
その3つのポイントは、いつも心がけてますね。
栗本
確かに、よく空き缶とかタバコの吸い殻とか落ちていたり、チラシがポストに散乱していたりとか……。
僕らもお客様を案内するときに印象悪いんですよね。
そこでちょっと嫌な顔をされたりすると、僕もやばいなあと思うことも多いです。
でも、この物件はそういうことが全くありませんでした。
本当にどのお客様も、何人か何組かご案内しましたが、すごく満足して帰っていただきました。
清陽通商はどんな人にお勧めか
栗本
どんな方に当社をお勧めできるかを、教えていただければと思います。
豊田
先ほどもお話ししましたが、清陽通商の社長さんは、全く不動産とは関係のない業界から来られた。
栗本
もう20年ぐらい前のことですが……。
今は業界にどっぷり浸かっています。
豊田
その意味でもやっぱり、いい意味で不動産屋らしく、不動産業者じゃない、誠実で実直な、愚直なイメージがあります。
まめにご連絡もいただけますし、いろいろなアドバイスも、他社で買おうとしているような物件でさえ、結構いろんな意味で、いい意味でアドバイスいただけますので、1棟目から始まるビギナーさんから、プロの業者さんに至るまで、真剣に物件の売却に向き合おうと考えているような方に、お勧めできる会社さんです。
今後の展望と不動産投資への考え方
栗本
最後に豊田さんの今後の展望、目標について教えていただければと思います。
豊田
これは売却に関してもそうなのですが、私が不動産投資を始めたのが、20年以上前になります。
その時代と違って、今の時代というのは、よほどの資金力があれば別ですが、買ってすぐ儲かる物件はめったにないと思います。
物件を買ってから、ただ保有するだけではなく、オーナー自身にも物件自体の価値を向上させる能力、どちらかというと、物件を再生させる能力というか、努力というのが必須になってくると思います。
保有している間に物件の価値を上げることができれば、売る時にも高値で売れる可能性も高まります。
物件を購入する前から、将来的なポテンシャルを見抜ける目をどれだけ養えるかというところが大事になってくると思います。
どうしたら価値が向上できるかを常に意識しながら、物件を見ていただきたいなと、そういう努力をしていただきたいなと思います。
栗本
今回は、どうもありがとうございました。
