今回は、YouTube「栗本社長の不動産投資最前線」で紹介したお客様との対談をまとめたものです。
今回は、戸建て投資で広く知られ、長崎を拠点に築古物件投資を続けてこられた＜ワッキーチャンネル＞脇田雄太さんにご登場いただき、大阪南部で18年間保有した一棟収益マンションの売却について、実体験をもとにお話を伺いました。
・物件を購入した当時の背景
・売却を決断した理由
・査定額を聞いた時の率直な印象
・価格交渉のリアル
・仲介会社選びで重視すべきポイント
などを具体的に語っていただいています。
不動産投資をこれから始める方にも、すでに物件を保有し出口戦略を考えている方にも参考になる内容です。
大阪・泉南市の一棟収益マンションを購入したきっかけ
栗本
今回はインタビュー企画ということで、脇田雄太さんと対談をしたいと思います。
脇田さんは、戸建て投資をされている方なら知らない方はいないんじゃないかというくらい有名な方です。
その脇田さんがお持ちの大阪府にある一棟収益マンションを、昨年、弊社で売却のお手伝いをさせていただきました。
それが縁となりまして、本日、一緒にコラボ企画ということで対談をさせていただくことになりました。最後までお楽しみいただければと思います。
脇田さんから簡単な自己紹介と、どんな活動をされているかお話しいただけたらと思います。
脇田
私は不動産投資家として、都会の立派な不動産というよりも、九州は長崎の車が入らない、いわゆる階段立地と言われるような立地で築古物件投資を行っています。
九州に行って築古物件投資を始めてもう18年。今年で19年目ぐらいになります。200世帯超ぐらいの物件を保有している現状です。
栗本
主に戸建て投資を中心にされているということですが、私どもが昨年売却のお手伝いさせていただいたのが、大阪の泉南市にある一棟賃貸マンションでした。
それを手に入れたきっかけから売却に至るまでの経緯を、簡単に教えていただけたらと思います。
脇田
今、私は専業大家、不動産投資家として自分で会社も経営していますが、約18年ぐらい前はまだ会社員をしていました。東京や名古屋、大阪の事務所で働いていました。
会社員生活の傍ら、副業として投資がしたいなということで色々と考えたり調査した結果、いわゆる不動産投資というもの、その中でもお金を借りて行うフルローン投資というものがあるということがわかったので、それをやってみようかなと。
でも、どうやって融資を受けたらいいのかもわからないし、どういう物件をどこで見つけたらいいのかというのもわからないから、誰か頼りたいなあと。
それでいろんなところを調査していましたら、栗本さんとご縁をいただきました。
当時から大阪市内に住んでいましたから、できたら近い方がいいよねという考えもあり、泉南で物件があるよという情報を出しておられたので仲介をお願いしました。
栗本
実はですね、昨年売らせていただいた物件、あれ何年前でしたっけ？
18年ぐらい前で、2007年ぐらいですよね。その時に脇田さんに仲介させていただいたのが僕だったんですね。
それで18年ほど保有されて、また再び売却のお手伝いをさせていただいたというようなご縁だったと思います。
なぜ売却を決断したのか 本業集中のための出口戦略
栗本
今回売却された泉南の物件がどんなスペックか、どんな物件だったのか、簡単に教えてください。
脇田
スペックは
鉄筋コンクリート3階建て、2LDK、17世帯、エレベーターなし、1993年築、金額は約1億円（9000万円台）、泉南市役所すぐそこ…という物件でした。
栗本
今回、なぜ売却をしようと思われたのでしょうか。
脇田
すごくいい物件で順調に回っていました。
このまま持ち続けてもいいなというか、ずっとこのまま持っていくんだろうなというイメージを持っていました。
本業で長崎市の築古物件投資をやっているのですが、件数も順調に200件以上と増えてきていますので、そっちの方に集中した方が効率がいいんじゃないか。
得意な本業があるのでそっちの方に集中したいなという気持ちで、自宅から近い大阪府内のいい物件だったのですが、自分の時間を有効活用したいということで売却を決めました。
売却前に感じた不安とプロに相談した理由
栗本
売却を考えられた時に不安などはなかったですか。思う値段で売れるだろうか…とか。
脇田
そうですね。やっぱり相場感、そのいわゆる銀行でフルローンが付くような物件の相場感があまりないので、いくらくらいで売れるんだろうなということが一つ。
あとはすぐに売れるのかな、それともやっぱり半年とか1年とかかかっちゃうのかなというところが全然わかりませんでした。
自分の本業の築古物件だったらわかるのですが、なのでやっぱりプロを頼りたいなと思いました。
栗本
その時に弊社にお声がけいただいたのですが、弊社にお声をかけていただいた理由というか、きっかけは何だったのでしょうか。
脇田
購入時にお世話になった仲介さんが一番物件に詳しいし、売却もスムーズにしていただけるだろうなと。そこの点です。
査定額の印象と売却活動の進み方
栗本
確かこれいくらで売れるみたいな話からスタートしたかと思うのですが、その時僕らも現況の入居状況とか家賃収入とか、物件に関わるいろんな状況を現地調査をしたり、過去の資料なんかも引っ張り出してきて、そこから査定をさせていただきました。
その査定額を聞いた時は、最初どう思いましたか。
脇田
ある程度予想はしていたのですけれど、買った当時が2007年で、売却が2025年だったので相場が若干違って、高く売れるんだなと思いました。
そんなに高く売れるんだって思いました。
栗本
この値段で売れるなら売ってくれというご依頼をいただき、売却活動させていただきました。
その時の色々な進捗について、何か思われたことはありましたか。
脇田
もちろん悪い印象を持つこともないし、即日売れたみたいなこともなかったですけれど、すごく早かったと思います。
売り出し価格の考え方と最終的な売却価格への満足度
栗本
僕らのやり方としては、これなら絶対売れるなっていう価格よりもちょっと高めにしてます。そりゃ当然、高く売れた方がいいじゃないですか、売る方はですね。
最初、高めに出していて、反響がパラパラ来てたんですけども、僕の想像していたよりも厳しいお値段を提示されることが多かったんですよ。
今回も若干、価格交渉というか、想定ののりしろの範囲内で一応売却できたと思います。
今回は地元の地主さんが買ってくれて、いい値段だったかなと僕らとしては思うのですけれど、その契約した価格についてはどうお考えでしょうか。
ご満足いただけたでしょうか。もうちょっと行けたかなとか、その辺どう思われましたか。
脇田
すごく満足しています。
売主の私の立場だと、もう欲張りすぎたらどこまででも欲張れてしまうし、もっともっとってなるけれど、現実的に考えて、よくその数字出たなと。
買った時よりも、買ってから18年間保有しているのに高く売れているので、インフレだとか色々ありますけど、額面も桁も変わってるし良かったです。
もうすごいうれしい。
売却後に感じた本業への集中と自主管理の負担
栗本
売却を無事終えて、もう2、3ヶ月ぐらいですかね。決済終わってから改めて今、売れてどう思われますか。
脇田
本業に集中できてうれしいです。
栗本
自主管理されていたんですよね。
脇田
そうなんですよね。不動産が本当に趣味で楽しいんですよ。だから楽しいことを外注しなくてもいいなと思って。
車で高速道路30分ぐらいなので、大阪市内から車で毎週行って掃除して、張り紙したり、入居者さんの対応をしていました。
それでもやっぱり本業忙しくなって、時間が取りづらくなってしまいました。
最初の頃は昼間に1日時間を取って物件の管理に集中できていたのが、今はもう忙しくて夜ご飯終わってから9時10時に現地行って、ささっとお仕事終わらせるみたいな。
そういう時間の空いてるところを縫うような働き方をせざるを得なかったので、手放せてその時間を本業に使えてうれしいです。
清陽通商に任せて良かったと感じたポイント
栗本
弊社に任せていただきましたが、清陽通商に任せて良かったなと思われる点はありますか。
脇田
この分野、いわゆるフルローン投資が組めるような大きな物件を普段からたくさん扱っておられるので、相場感が脳内にしっかりとあるというか、「どのくらいで売れますか？」「どのくらいの期間で売れますか？」「どのくらいの金額で売れそうですか？」と聞いた瞬間、即答してくれる。そこがすごく頼もしいなと思いました。
「ちょっと調べて回答します」とかじゃないというところが頼もしいなと。
自分たちが仕事する時も、僕が仕事する時もそういう風にあろうと思っているので、このフルローン投資の分野のプロだなあと思いました。
不動産売却で後悔しない仲介会社の選び方
栗本
これから不動産を売却しようかな、どうしようかなって悩んでおられるオーナーさん、たくさんおられると思います。
そういうオーナーさんに向けて、アドバイスがあれば教えていただけますか。
脇田
不動産投資にもいろんなジャンルがあるので、それに精通している仲介さん、扱ってる件数の多い仲介さんにご依頼された方がいいんじゃないかなと思います。
それだったら財閥系の大きい会社とかになるかなと思うのですけれど、そうじゃなくて担当者の頭の中にノウハウが蓄積されるから、同じ担当の方がたくさん物件を扱ってるよという方にご依頼した方がいいと思います。
不動産は担当の方との信頼関係が大事なので、いい担当を選ぶ。会社じゃなくてそういうところも大事かなと思います。
フルローン投資で重要だった融資と仲介のアドバイス
脇田
栗本さんもこの業界でね、もう何十年もされてるから。
栗本
ちょうど今年で20年ぐらい。
出会った時はまだ2年目、3年目ぐらい…。
脇田
そんな感じだったんですね。
あの時からもう業界の重鎮みたいな感じでしたけれどもね。
栗本
もともと僕は業界未経験で、いきなりポンッとある会社のフルコミみたいな形からスタートしました。
最初は本当に何もわからなかったので、必死で勉強しました。
脇田さんも最初はサラリーマンの時から不動産投資を始められたと思いますけれど、やはりかなり勉強されました？
脇田
しました。本いっぱい買って、何百冊も本を読んだり、人のブログ読んだり、いろいろ勉強しました。
当時ね、物件を探すっていう情報力にも、ただの素人の投資家だから欠けてて、物件情報の方にばかり目がいくんですけど、いざ物件が見つかった後ってフルローン投資の物件はスピード勝負じゃないですか。
何が一番時間かかるというと、融資をどこで付けるかとか、融資の承認まで出るかというところが肝になってくるんですよね。
その時にやっぱり銀行とツテがあって、こんな感じの属性の人だったら通るよというアドバイスを的確にもらえる。
「脇田さんは、大手に勤めてるから大きいメガバンクから行ってみましょう」とか、そういうアドバイスを的確にもらえるところが良かったし、18年経って売却する時にも栗本さんに査定をお願いしたいなと思う理由に繋がっていると思います。
これから不動産投資・売却をする方へのメッセージ
栗本
本日は色々いいお話を聞かせていただいたのですけれども、最後に脇田さんの方から、これから不動産投資をされる方とか、売却をされる方に向けて一言あればおっしゃっていただけたらと思います。
脇田
僕自身、フルローン投資を栗本さんにお世話になってやりつつ、自分で開拓した九州は長崎の階段立地で築古物件ということもやりました。
不動産投資の中にもいろんな種類があるので、自分のライフスタイルや考え方に合った投資を選ばれるということが重要だと思います。
ほとんどの方にとって本業が忙しくてという中で、副業として投資をされる方が多いと思うので、そういう場合、頼れるプロを見つけて、その方に全部じゃないけどお願いをして、うまく回していただけるというシステムを作ることが大事だと思います。
そういう意味で清陽通商さん、栗本さんはすごく頼りになったので、一棟収益物件をされるんだったら栗本さんに頼られたらいいんじゃないかなと僕は思いました。
栗本
今日はお忙しい中、本当にありがとうございました。
脇田さんもYouTubeチャンネルをやっておられるので、ぜひご覧になってください。
ボロ物件専門大家 【ワッキー】 脇田雄太
https://www.youtube.com/channel/UCswNwl1vsfBvg53jhGe0l7w
