売却価格を査定する

売却価格査定の
3大要素

この近隣の相場はどれくらいか？で価格を判断する方法です。景気の動向などで上がったり、下がったりします。大半の不動産会社は同業者からの情報などをベースに相場価格を推定します。
（ただ、大半が実勢とかい離してたりします）
土地と建物を再調達するのに必要な価格から、その不動産の価値を算出する計算方法。多くの金融機関ではこの手法をベースに不動産担保融資を行います。実際の取引価格は、都心部はこれより高く、反対に地方では安くなるケースが多いです。
当サイトでは土地は相続性路線価、建物の法定耐用年数をSRC・RCは47年、S造を34年、木造を25年、再調達単価はSRC・RCを190,000円/㎡、S造を160,000円/㎡、木造を130,000円/㎡で計算しています。
その物件がどれだけの収益力を持っているのか？から不動産の価値を算出する方法です。都心部の物件などはこちらを重視する金融機関が多いです。建物のメンテナンス状態や、立地などで評価は変わってきます。
当サイトでは想定収入を入居率80％、経費率20％で、返済金額を融資金額は法定耐用年数の残存年数（最低10年、最長30年）、金利を4％で計算しています。

同じ売るなら出来るだけ高く売りたいと、オーナー様は誰でもそう思っていると思います。
しかし、築年数や広さが同じような物件でも、高く売れるものもあれば、安く処分するしかない物件もあります。
売却価格を左右する要素は数多くありますが、一番大切なのは次の3つです。

築年数がたってるのに、大規模修繕などのメンテナンスがきちんとされていない物件。買う人はその修繕費も織り込みますので、その分安くでしか売れません。また、清掃などが行き届いていない、薄暗くて雰囲気が良くないなどもマイナスの要因です。
満室なのが一番良いです。空室が多いほど、競争力の低い物件と判断されるので安くでしか売れません。また空室が多いと、その部屋のリフォーム代も織り込まなきゃいけないので、その分安くなります。
どんどん家賃が下がっていると、古くからの入居者で高い家賃を払っている人の家賃を最新の家賃に引き直して計算します。つまり、高く売るためには「建物のメンテナンスをお金をかけてきっちり行い、高い家賃で満室で運営する」のが一番ベスト。反対にそれが出来ていない物件は、多少安く売らざるを得ないでしょう。