購入について

大家業に関する様々なノウハウやセミナーが巷に溢れかえっています。
インターネットで検索しても膨大な書籍やブログ、情報商材などが見つかります。

さて、その中のどのノウハウが自分に合っているのでしょうか？
自分の大家業スタンスに最も適した物件は？
具体的に融資が受けられる銀行はどこ？
高利回りの物件は古かったり、交通の便が悪くてリスクが高そうだし、
低利回りでは利益が出ない…。

具体的に考えれば考えるほど、わからない事がたくさん出て来ます。 セミナーに行っても全体的な話は聞けても、自分にあった個別の相談は出来ません。

当社では、今までに400棟以上の収益マンションを仲介して来ました。同じ方に何棟も買っていただいたケースもありますが、300名以上の方が大家さんになる瞬間に立ち会ってきました。

その中で、その人の属性や考え方、資金や時間の有無などによって、どういうスキームで大家業を手掛けると成功する確率が高いのかがわかるようになってきました。

また、仲介した物件の大半は融資アレンジもしていますので、最新の金融機関の融資動向も把握しています。そのノウハウを、あなたの大家業での成功のために提供します。 是非、当社の個別相談にお越しください。

初めて収益不動産を購入される方はもちろん、既に複数棟を持たれていて次のステップを考えておられる方もお気軽にご相談ください。対応は、収益不動産を長年取り扱っており、宅地建物取引主任者の資格を持っている当社のスタッフが対応させていただきます。

※不動産取引は他の商品とは違う独特の取引慣行があります。中には、素人だと思って買主に不利な条件で契約させようとする業者もいますので、ご注意ください。

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情報を集めます

情報収集

大家業の第一歩は、情報収集から始まります。それは、近畿地方の一棟賃貸アパート・マンションだけでも、常時1000物件前後が売りに出ているからです。
その中で、自分の目的に最適な物件をどうやって探すか？まずは、自分の買いたい物件の条件を明確にすることが大切です。時々「良い物件はないですか？」というお問い合わせいただきますが、良い物件の条件は人それぞれです。条件が明確でないと、仲介会社も満足いただける対応が出来ません。

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不動産会社に問い合わせをします

問い合わせ

インターネットや広告などで気になる物件があれば、すぐに不動産会社に問い合わせをしましょう。不動産は同じものがありません。誰かが買ってしまえば、他の人はもう買うことができないのです。また、不動産は広告などに出ていない裏物件情報が数多くあります。仲介会社に希望条件をきちんと伝え、表に出回っていない情報も定期的に入手できるようになれば、良い物件を購入出来るチャンスが広がります。
当社はしつこい売り込みはしませんので、安心してどんどんお問い合わせください。

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購入に値するか可否を十分に検討します

投資検討

買う気もないのに内覧をするなど、やみくもに物件を探し回っても効率が悪いだけです。入手した情報を元に、その物件が購入対象として適切か否かを十分に検討してください。
ポイントは銀行融資です。いくら積算評価、収益還元評価と言った指標がクリア出来ていても、自分自身に融資が出なければ意味がありません。どの銀行でどういう条件で借りる事が出来るか情報を収集・検討し、最適な物件を決めていきます。

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物件を見に行きます

物件見学

購入目的や融資条件とマッチし、ぜひ買いたいと思える物件があれば、すぐに物件を見に行ってください。写真で見るのと実際に見るのとでは、全く違います。Googleストリートビューも、現地の雰囲気まではわかりません。特に高利回り物件は物件そのものに何らかの問題があることも多く、買った後から後悔しても誰も責任を取ってくれません。
物件を見に行く時のポイントは、「1人ですぐに行く」ことです。仲介会社の担当者に別の予定が入っていたり、鍵の手配が間に合わず、即日対応が出来ない可能性もあります。また、週末に内覧のアポイントを取っているうちに、他で売れてしまうというのも不動産の世界では良くある話。外観や道路付け、周囲環境など見学できるところを先にチェックし、内覧は契約が決まってから最後の確認の意味で行うのが良いと思います。

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買付申し込みを入れます

買付申込

この物件を買おうと思ったら、すぐに買付申し込みを仲介会社に出してください。口頭で「買うつもりなので止めてください」と言っても止まらないのが不動産の世界。必ず紙で出してください。
銀行融資が出てから買付を受け取りますと言う売主もいますが、購入意思を示すためにもまずは買付書類を出す方がいいでしょう。ただし、一度出した買付から価格を下げるのは業界の慣例としてご法度です。これをやると信用されなくなり、買付を出しても物件が止まらなくなります。買付価格をいくらにするかは非常に難しく、売主希望より安過ぎると相手にされませんし、高ければ収支が合いません。いくらで買付を出すのが適切か。仲介会社の担当とよく相談しながら、慎重に決めてください。

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融資をしてくれる銀行を探します

銀行融資

買付を出しても安心出来ません。買付の順位が早くても他の買主が先に融資承認を取ると、条件が同じなら先に決まった方で契約される場合が多いからです。また、自分が2番手だとわかると、購入価格を上げて自分を優先するように交渉する買主もいます。そういう事を避けるために、少しでも早く融資承認を取って売買契約を締結する必要があります。
購入したい物件が出てきたら、個人なら源泉徴収票3期分、確定申告3期分(申告している人のみ）、自己資金明細(通帳コピーなど）などを準備してください。法人ならば決算書3期分が必要です。融資承認を取るのが、30分遅かったために他に取られた…という嘘みたいな事例も弊社のお客さまにはございます。
買付を出したら1分1秒でも早く銀行を回って、融資承認を取るようにしてください。銀行融資についてご不明な点があれば、当社担当にお気軽にお問い合わせください。

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売買契約・重要事項説明を交わします

売買契約

契約条件がまとまり、融資承認が出れば重要事項説明、売買契約へと進みます。
契約では通常、手付け金を支払いますので手付け金の準備が必要です。重要事項説明や売買契約は通常は、仲介会社の事務所で行います。ただ、これは決まりではなく、場合によっては買主の自宅だったり、売主の事務所だったりとお互いの都合に応じて調整します。
流れとして、最初に重要事項説明が行われます。重要事項説明を行う宅建主任者より主任者証が提示されますので、確認をしてください。重要事項説明は文字通り、その物件に関するさまざまな事項を説明することです。もしわからない事があれば、その場できちんと確認するようにしてください。後で何か問題が発生しても、重要事項説明書に記載されていれば買主はそれを理解して購入したという判断をされます。特に収益物件のような事業用不動産は、消費者ではなく事業者として契約することになりますので、後で「僕は素人だから」という言い訳は通用しません。
重要事項説明書に記名・捺印すれば、次は売買契約です。これも内容をしっかり確認し、不明点があれば質問をして、不安点がないようにしてください。問題がなければ記名・捺印します。契約書に記名・捺印すれば次に手付け金の授受。現金、小切手、振り込みなど様々な方法があります。手付け金を支払い、領収書を受け取れば売買契約は成立となります。

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引渡しの準備をします

引渡準備

契約が終わって真っ先に行うことは、融資を受ける銀行に契約書と重要事項説明書を持っていくことです。
銀行から最終承認が出れば、ローン契約(金銭消費貸借契約）を結びます。銀行によっては、印紙代や事務手数料などが発生します。費用の明細については銀行にお聞きください。
仲介会社とは、決済に向けての段取りをしていきます。当日の清算明細の確認、入居者への家主変更通知や、水道や電気などの名義変更。これらは仲介会社にお願い出来ることも多いので、どこまでを誰がやるかを打ち合わせてください。
管理会社の選定も引渡前の重要な仕事です。従来の管理会社を引き継ぐ場合は管理契約の見積もりをもらうだけで済みますが、自主管理する場合や変更する場合は少々手間がかかります。従来の管理会社から、滞納状況や入居者の特徴などを出来るだけ早く引き継ぎしておかないと、後々トラブルになる事がありますので注意してください。
運営管理については、当社にも専門スタッフがおります。お困りの場合は、ぜひご相談ください。売買仲介の知識とノウハウを活かし、売却までを考えた運営管理をご提案します。

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引渡しを行います

引渡完了

引き渡しは通常、銀行で行います。司法書士が引渡の書類を確認し、委任状への記名・捺印をして、問題がなければ銀行が融資を実行します。同時に、買主に売買代金残金や清算金を振込みます。司法書士の手数料や登記費用、仲介会社への仲介手数料も通常はこの時に支払います。売主への着金が確認されれば、司法書士が法務局へ登記に向かいます。あと、図面や賃貸契約書などの書類、部屋の鍵などを引き継いで取引は完了です。

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運営頑張ってください

運営開始

引渡しが終わると、入居者に所有者が変更になった旨の通知を渡し、アパート経営がスタートします。大家さんの仕事は大変なこともありますが、入居者に喜ばれる住まいづくりはとてもやりがいのある仕事です。満室経営を目指して頑張ってください。

実際の購入時には、当社スタッフがていねいにサポートします。不安のない取引で、お客様との信頼関係を深めていきたいと考えておりますので、小さな疑問でもどんどん聞いてください。