当社が仲介させていただいた買主様からお言葉をいただきました。
ぜひお読みください。
買主様の声
マイナスからスタートして年間家賃収入2億円を達成したメガ大家さんにその秘訣を聞く
プロ投資家の出口になりたくなければ
「セミリタイヤ」「不労所得」「経済的自由」
という言葉に騙されるな。
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匿名希望 K.T 様
大阪府出身。父親から相続したマンションが、キャッシュフローがマイナスの物件で大変なことに。それを自主管理したのがきっかけで不動産経営に乗り出す。 現在はサラリーマンを辞めて専業大家に。保有物件は11棟、220室。年間家賃収入は約2億円。
- ●当社のとの取引実績
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・大阪市鶴見区の物件を購入される時、弊社にて仲介をさせていただきました。
・大阪府門真市の物件を売却される時、弊社にて仲介をさせていただだきました
・大阪府寝屋川市の物件を売却される時、弊社にて仲介をさせていただきました。
・大阪府大東市の物件を売却される時、弊社にて仲介をさせていただきました。 - 現在の保有物件数を教えてください。
- 今年に入ってから2棟売却して2棟購入しました。そのため変動があるんですが、今現在ファミリータイプが8棟、単身用が3棟の合計11棟を保有しています。 部屋数は約220室と駐車場など。年間家賃収入は約2億円くらい。借入は13億円くらいあります。
- 不動産投資に興味を持ったきっかけは？
- 父親が亡くなる直前に賃貸マンションを購入したのです。ところが買った翌月に1階の店舗が退去、いきなりキャッシュフローがマイナスとなりました。 このままでは大変なことになるという事で、自分で動くようになりました。 銀行にリスケをお願いし、売却するために走り回りながら不動産の勉強しました。 キャッシュフローが赤字だったので管理会社に任せる余裕もなく、自主管理してました。清掃なども自分でしてましたよ。 その過程で、きちんと不動産投資の勉強をすればこれは事業として成り立つかもしれないと思うようになったのがきっかけです。 ただ、リスケをしたので金融機関のブラックリストに乗ってしまい、購入できたのはその4年後となります。
- 1棟目を購入した時の話を教えてください
- 勉強をしようとしたのは良いけど、当時は書籍も無ければ不動産投資セミナーもありませんでした。 収益物件なんて言葉も当時はなくて、売りアパートなどと呼んでいました。 地元の不動産会社を回りながら自分でわからないことを聞いたり調べたりして一人で勉強していたのです。 そうしてるうちに地元の駅前の不動産屋さんから地主さんが売主の物件を紹介してもらったんです。 古い3点ユニットの物件で、半分空室の物件でした。
- 融資などはスムーズに行ったんですか？
- 最初はものすごく苦労しました。 当時はアパートローンと言う商品もなく、銀行も賃貸マンションと言うと地主が自分の土地に建てる時に融資をするという概念しかありませんでした。 中古物件を買って、賃料収入でローンを返済するという説明を理解してもらうのにものすごく苦労しました。 その金融機関が融資をしてくれるかもわからず20行以上の金融機関を回りました。 その中で、地元の信金で融資付けをしてくれるところが見つかったのです。
- 運営での苦労は？
- 半分空いていたので、元本3カ月据え置きという条件での借入でした。 幸い、親から引き継いだ物件の客付けで地元の仲介会社と面識があったので客付けの依頼をして回っていました。 当時は保証会社なども無かったのですが、とにかく埋めるために他で断らた人でも積極的に受け入れました。 そのため1ヶ月で満室になりましたよ。
- 賃料はきちんと回収できたのですか？
- 近くに外国人を雇っている工場があって、そこがまとめて借りてくれました。その工場が連帯保証人になってくれ、家賃はきちんと払ってもらえましたよ。 昔の大家さんは嫌がって貸さない所が多かったのですが、僕は積極的に受け入れました。 ワンルーム1部屋に4名で住んでいる部屋もありましたよ。
- そこから買い進めていかれたんですか？
- その後に、メガバンクのフルローンのアパートローンが出て来て、他の金融機関でも競うように融資をするようになりました。 このタイミングにどんどん買い進めていきました。 更にリーマンショックがあって、市況が一気に下がったのです。メガバンクや地銀は貸さなかったのですが、信用組合で貸すところがあってそこから融資を受けて安値で買うことが出来ました。
- 当社を知られたきっかけは？
- 栗本代表の書籍「収益用アパート・マンション物件を相場より高く売る方法」を読んだのがきっかけです。 著者プロフィールを見ると大阪の会社だったので、一度行ってみようかなと。 それがきっかけです。
- 弊社で購入していただいた不動産購入の流れ
- 何度か物件を紹介してもらっていた中で、大阪市鶴見区のファミリー物件の情報を貰ったのです。 鶴見区のファミリー物件は以前から探していたのですが、なかなか売り物件が出なかったのです。 モノが良かったのですぐに買い付けを出しました。 この物件は手間が一番掛からない常に満室の物件です。しかも買った時より家賃収入が増えたので買って良かったです。
- 当社と他社の違いを教えてください
- 収益物件に特化している事、スタッフが皆、収益物件・不動産投資に研究熱心で専門知識を持っていることが特徴だと思います。 あと、他社では売りたい物件、自分たちが売りたい物件を営業をしてくる会社が多いのですが、清陽通商は投資家が欲しがっている物件を精査して紹介してくれるので誠実なイメージがあります。
- 不動産投資の戦略などを教えてください
- 二つあります。 自分の自宅から車で30分圏内のエリアであること。 10年以上地元でやってると、賃貸会社、管理会社、リフォーム業者など長年お付き合いしているチームが出来ています。 こちらの希望、ニーズを全てわかってくれているので電話一本で全て済んじゃいます。 買う時もなじみの賃貸業者さん10社くらいに電話したら、いくらの賃料で決めれるかや、その物件の問題点なども全て教えてもらえるので失敗が無い。 遠方だとこれらを一から始めなきゃならないので大変なのです。 もう一つは資産として持つ長期保有物件と、短期のキャピタルゲインを狙う物件に分けて考えています。 小ぶりで利回りの高い単身用などは転売できるかどうかという視点で物件を選んでいます。
- 物件購入時の選定ポイントは？
- 長期保有物件は手残りがいくらあるかを基準に考えます。 基本はファミリータイプの50平米以上の物件の中から選ぶことが多いです。 短期保有物件は2〜3年保有して売却していくらのキャピタルゲインを得れるかという視点で選びます。
- 今後の目標などを教えてください
- 今までは住居系の物件ばかりやってきましたが、今後は都心部で商業ビル、テナントビルなどにもトライしていきたいと考えています。
- これから不動産投資を始める人にメッセージ
- 最近不動産投資セミナーが増えているようですが、案内を見ていると「セミリタイヤ」「不労所得」「経済的自由」などという言葉で煽りたてているものが非常に多いです。 僕はこれはあり得ないと思っています。不動産投資は体を使って、頭も使って、とても忙しい有労所得です。 セミナー屋さんやブロガーが煽りたててくれたおかげで、素人の人が安易にマーケットにどんどん参入してきました。 その人たちがプロ投資家の格好の出口にされちゃいました。 あと、この仕事はとにかく人と接することが大切です。不動産会社、銀行、工事業者などと交渉、駆け引きをして行く必要があります。 そのため、人と接するのが苦手、好きではない人には向いていないんじゃないでしょうか？ ポジティブに楽しんでやっている人が成功すると思っています。
